Als Verkäufer in München zahlen Sie den Energieausweis, die Löschung Ihrer Grundschuld, bei laufendem Darlehen die Vorfälligkeitsentschädigung und bei Maklerauftrag meist 3,57 % Provision inklusive Mehrwertsteuer. Grunderwerbsteuer und Notar trägt der Käufer. Steuerlich entscheidet die Spekulationsfrist von zehn Jahren nach § 23 EStG: Wer länger hält oder selbst wohnt, verkauft steuerfrei.
Welche Kosten trägt der Verkäufer?
Die gute Nachricht zuerst: Der größte Block der Nebenkosten liegt beim Käufer. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbucheintragung des neuen Eigentümers zahlt er. Beim Verkäufer bleiben wenige Positionen, die aber je nach Situation stark schwanken.
| Position | Betrag | Wann fällig |
|---|---|---|
| Energieausweis | Verbrauchsausweis etwa 50 bis 100 €, Bedarfsausweis etwa 300 bis 500 €; entfällt, wenn die WEG einen gültigen Ausweis hat | vor der ersten Besichtigung (§ 80 GEG) |
| Grundbuchauszug | 10 bis 20 € | zu Beginn |
| Löschung der Grundschuld (Lastenfreistellung) | etwa 0,1 bis 0,2 % des Grundschuldbetrags für Notar und Grundbuchamt; bei 300.000 € Grundschuld etwa 350 bis 450 € | mit der Eigentumsumschreibung |
| Vorfälligkeitsentschädigung | 0 bis mehrere Prozent der Restschuld, abhängig von Zinsdifferenz und Restlaufzeit | bei Ablösung des Darlehens aus dem Kaufpreis |
| Maklerprovision (nur bei Auftrag) | meist 3,57 % des Kaufpreises inkl. MwSt. je Seite; bei 550.000 € etwa 19.600 € | nach Beurkundung |
| Wertgutachten (optional) | Kurzgutachten etwa 500 bis 1.000 €, Verkehrswertgutachten etwa 1.500 bis 3.000 € | vor der Vermarktung |
| Verwalterzustimmung nach § 12 WEG (falls in der Teilungserklärung vorgesehen) | etwa 100 bis 300 €, Kostentragung laut Kaufvertrag, in München meist Verkäufer | vor Kaufpreisfälligkeit |
| Notar und Grundbuch für den Kaufvertrag | etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises | zahlt der Käufer |
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 % des Kaufpreises | zahlt der Käufer |
Ohne Makler und ohne laufendes Darlehen liegen Ihre Verkaufskosten in der Regel unter 1.000 €. Mit Makler kommen bei einer Wohnung für 550.000 € etwa 19.600 € hinzu. Mit einem Darlehen, das noch fünf Jahre Zinsbindung hat, kann die Vorfälligkeitsentschädigung die größte Einzelposition werden.
Wann fällt Spekulationssteuer an?
Der Gewinn aus dem Verkauf einer Wohnung ist nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich ist jeweils das Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht die Grundbucheintragung und nicht die Übergabe. Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, nicht mit der Abgeltungsteuer.
Ausnahme Eigennutzung
Steuerfrei bleibt der Verkauf unabhängig von der Frist, wenn Sie die Wohnung zwischen Kauf und Verkauf durchgehend selbst bewohnt haben oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Für die zweite Variante genügt es, wenn die Selbstnutzung das mittlere Jahr vollständig und die beiden Randjahre jeweils nur teilweise umfasst. Verkaufen Sie im September 2026, reicht Eigennutzung von Dezember 2024 bis Januar 2026, wenn die Wohnung dazwischen nicht vermietet war. Eine unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Sie Kindergeld erhalten, zählt als Eigennutzung.
Rechenbeispiel
- Anschaffung 2019. Kaufpreis 400.000 € plus Nebenkosten 30.000 € (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler). Anschaffungskosten 430.000 €. Die Wohnung wurde seit 2019 vermietet.
- Verkauf 2026. Kaufpreis 560.000 €. Verkaufskosten 5.000 € (Energieausweis, Löschung, Gutachten). Zwischen den Notarterminen liegen sieben Jahre, die Frist ist nicht abgelaufen.
- Gewinn. 560.000 € minus 430.000 € minus 5.000 € ergibt 125.000 €. Hinzu kommen die während der Vermietung abgesetzten Abschreibungen, hier angenommen 2 % auf einen Gebäudeanteil von 320.000 € über sieben Jahre, also 44.800 €. Steuerpflichtiger Gewinn: 169.800 €.
- Steuer. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % ergibt das etwa 71.300 € Einkommensteuer, zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Bei Verkauf nach Ablauf der zehn Jahre, also mit Notartermin ab 2029, wären es 0 €.
Das Beispiel zeigt, warum ein Verkauf kurz vor Ablauf der Frist teuer werden kann und warum das Datum des Notartermins zählt. Wer 2019 gekauft hat, sollte prüfen, ob sich das Warten bis zum Fristablauf gegenüber dem heutigen Preis rechnet.
Erbfall und Schenkung
Bei Erbschaft und Schenkung beginnt keine neue Frist. Sie treten in die Frist des Erblassers oder Schenkers ein. Hat dieser die Wohnung vor mehr als zehn Jahren gekauft oder in den maßgeblichen Jahren selbst bewohnt, ist Ihr Verkauf steuerfrei. Die Erbschaftsteuer ist eine eigene Frage, die davon unabhängig ist.
Drei-Objekt-Grenze
Wer in engem zeitlichen Zusammenhang, als Richtwert innerhalb von fünf Jahren, mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler. Dann entfällt die Spekulationsfrist, und zur Einkommensteuer kommt Gewerbesteuer. Der Verkauf einer einzelnen Wohnung ist davon nicht betroffen. Wer ein Wohnungspaket verkaufen will, sollte das vorab klären.
Zahlt der Verkäufer Grunderwerbsteuer?
Nein. Nach § 13 GrEStG schulden Käufer und Verkäufer die Steuer zwar gesamtschuldnerisch, der Kaufvertrag weist sie aber praktisch immer dem Käufer zu. In Bayern beträgt sie 3,5 % des Kaufpreises, der niedrigste Satz in Deutschland. Nur wenn der Käufer nicht zahlt, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer wenden. Deshalb tragen die Notare die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts als Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung ein.
Für Sie ist die Grunderwerbsteuer trotzdem relevant, weil sie im Kopf des Käufers steckt: Er rechnet sie zusammen mit Notar und Grundbuch auf den Kaufpreis und bietet entsprechend weniger.
Was kostet die Ablösung eines laufenden Darlehens?
Ist die Wohnung noch finanziert, wird das Darlehen beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Der Notar zahlt den Ablösebetrag direkt an die Bank, den Rest an Sie. Läuft die Zinsbindung noch, darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sie ersetzt der Bank den Zinsschaden aus der vorzeitigen Rückzahlung.
Die Höhe hängt von drei Größen ab: Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und der Differenz zwischen Ihrem Vertragszins und dem Zins, zu dem die Bank heute anlegen kann. 2026 liegt das Zinsniveau für Wohnungsbaukredite mit 5 bis 10 Jahren Bindung laut Bundesbank bei etwa 3,9 %. Wer 2020 oder 2021 mit 1 bis 1,5 % finanziert hat, zahlt deshalb meist eine niedrige oder gar keine Entschädigung. Wer 2023 mit über 4 % finanziert hat, muss mit einer spürbaren Summe rechnen.
Drei Wege, sie zu vermeiden oder zu senken: Erstens das Kündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB, das zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung gilt. Zweitens der Objekttausch, bei dem Sie das Darlehen auf eine neue Immobilie übertragen. Drittens die Prüfung der Widerrufsbelehrung und der Berechnung durch einen Fachanwalt, weil fehlerhafte Angaben den Anspruch der Bank entfallen lassen können. Fordern Sie in jedem Fall früh eine schriftliche Berechnung der Bank an, damit Sie beim Verkaufspreis nicht überrascht werden.
Ein Käufer in Bayern zahlt auf den Kaufpreis 3,5 % Grunderwerbsteuer und etwa 1,5 bis 2 % für Notar und Grundbuch, zusammen etwa 5 bis 5,5 %. Bei 550.000 € sind das 27.500 bis 30.000 €, die er nie wiedersieht. Kommt ein Makler dazu, weitere 3,57 %. Seine Gesamtinvestition liegt also bei etwa 580.000 bis 600.000 €, und auf diese Summe rechnet er die Bruttomietrendite: Kaltmiete laut Mietvertrag mal zwölf, geteilt durch die Gesamtkosten, in München als Faustregel etwa 4 % als Schwelle. Bei 1.300 € Kaltmiete sind das 15.600 € im Jahr und 2,7 % auf 580.000 €. Deshalb vergleicht er die Miete mit der Vergleichsmiete laut Mietspiegel, prüft das Potenzial innerhalb der Kappungsgrenze und zieht ab, was ihn zusätzlich trifft: nicht umlagefähiges Hausgeld, niedrige Rücklage, beschlossene Sonderumlagen aus den ETV-Protokollen, Sanierungsbedarf und Lasten in Abteilung II des Grundbuchs. Für Sie heißt das: Jeder Euro Nebenkosten, den der Käufer spart, etwa die Maklerprovision beim Direktverkauf, ist Spielraum im Angebot. Das Ergebnis bei Staycation ist ein indikatives, unverbindliches Angebot innerhalb von 48 Stunden nach Unterlagen.
Wie senke ich die Kosten des Verkaufs?
- Energieausweis der WEG nutzen. Fragen Sie die Verwaltung, bevor Sie einen eigenen beauftragen. Der Ausweis gilt für das Gebäude und zehn Jahre.
- Grundschuld rechtzeitig klären. Eine abbezahlte Grundschuld können Sie auch stehen lassen und an den Käufer abtreten, wenn seine Bank das akzeptiert. Das spart Löschung und Neubestellung.
- Fristablauf prüfen. Liegt der Notartermin wenige Monate vor Ablauf der zehn Jahre, kann Warten mehr sparen als jede Preisverhandlung bringt.
- Provision abwägen. Ein Makler lohnt sich, wenn die Wohnung leer ist, in gefragter Lage liegt und Sie Zeit haben. Dann holt er über Selbstnutzer oft mehr als die Provision heraus. Bei vermieteten Wohnungen oder Zeitdruck ist der Direktverkauf ohne Provision oft die wirtschaftlichere Wahl. Beide Wege vergleicht die Seite Wohnung verkaufen in München.
- Verkaufskosten dokumentieren. Alle Belege aufbewahren. Fällt Spekulationssteuer an, mindern sie den Gewinn.
Wenn Sie wissen wollen, was nach Abzug aller Kosten übrig bleibt, hilft eine konkrete Zahl: Über den Direktankauf erhalten Sie nach Unterlagen innerhalb von 48 Stunden ein indikatives, unverbindliches Angebot ohne Maklerprovision. Wie sich der Preis selbst zusammensetzt, erklärt Was ist meine Wohnung wert.
Hinweis: Dieser Beitrag ist keine Steuer- oder Rechtsberatung. Ob und in welcher Höhe Steuern anfallen, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Lassen Sie den Verkauf vor dem Notartermin von einem Steuerberater prüfen.
Häufige Fragen
Muss ich als Verkäufer Grunderwerbsteuer zahlen?
Nein. Die Grunderwerbsteuer von 3,5 % in Bayern schuldet nach dem Gesetz zwar der Käufer und der Verkäufer gemeinsam, der Kaufvertrag legt sie aber praktisch immer dem Käufer auf. Sie tragen als Verkäufer nur die Kosten für die Löschung Ihrer Grundschuld, den Energieausweis, gegebenenfalls Ihren Anteil der Maklerprovision und, wenn ein Darlehen abgelöst wird, die Vorfälligkeitsentschädigung.
Wann ist der Verkauf meiner Wohnung steuerfrei?
Wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen, maßgeblich ist jeweils das Datum des notariellen Kaufvertrags (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Unabhängig von der Frist ist der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben. Dabei reicht es, wenn die Nutzung im ersten und dritten Jahr nur einen Teil des Jahres umfasst.
Gilt die Spekulationsfrist auch für eine geerbte Wohnung?
Ja, aber Sie übernehmen die Frist des Erblassers. Maßgeblich ist, wann der Erblasser die Wohnung gekauft hat, nicht der Erbfall. Hat er sie vor mehr als zehn Jahren erworben oder selbst bewohnt, verkaufen Sie steuerfrei. Hat er sie vor fünf Jahren als Kapitalanlage gekauft, läuft die Frist für Sie weiter. Mehr dazu unter geerbte Wohnung verkaufen.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ich mein Darlehen ablöse?
Das hängt von Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und der Differenz zwischen Ihrem Vertragszins und dem aktuellen Zinsniveau ab. Bei einem Darlehen von 2020 mit 1,2 % Zins ist die Entschädigung 2026 oft gering oder null, weil die Bank das Geld heute zu etwa 3,9 % neu ausleihen kann. Bei einem Darlehen mit 4,5 % Zins kann sie mehrere Prozent der Restschuld betragen. Nach zehn Jahren seit Vollauszahlung dürfen Sie nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen.
Was ist die Drei-Objekt-Grenze?
Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, die er in engem zeitlichen Zusammenhang erworben hat, kann vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden. Dann gilt keine Spekulationsfrist, alle Gewinne sind steuerpflichtig und es fällt zusätzlich Gewerbesteuer an. Die Grenze ist eine Vermutungsregel aus der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, keine feste Zahl im Gesetz. Wer mehrere Wohnungen verkaufen will, sollte das vorab mit dem Steuerberater klären.
Kann ich Verkaufskosten vom steuerpflichtigen Gewinn abziehen?
Ja. Vom Veräußerungspreis ziehen Sie die Anschaffungskosten inklusive Kaufnebenkosten, nachträgliche Herstellungskosten und die Werbungskosten des Verkaufs ab, also Maklerprovision, Gutachten, Energieausweis, Löschungskosten und Vorfälligkeitsentschädigung. Bei vermieteten Wohnungen werden die in Anspruch genommenen Abschreibungen wieder hinzugerechnet, was den Gewinn erhöht. Gewinne bis zur Freigrenze von 1.000 € im Jahr bleiben steuerfrei.