Eine Eigentumswohnung in München wird nach dem Vergleichswertverfahren bewertet. Beurkundete Bestandswohnungen lagen 2026 laut Gutachterausschuss bei etwa 9.300 €/m², Angebote im Mittel bei etwa 8.700 €/m². Den Preis bestimmen Wohnlage nach Mietspiegel, Baujahr, Zustand, Energieklasse, Hausgeld, Rücklage und die Frage, ob die Wohnung vermietet ist. Vermietet gilt ein Abschlag von typischerweise 10 bis 30 %.
Welches Verfahren gilt für eine Eigentumswohnung?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt drei Verfahren. Für Eigentumswohnungen ist eines davon maßgeblich, die anderen beiden dienen der Kontrolle.
Vergleichswertverfahren
Der Wert wird aus tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen vergleichbarer Wohnungen abgeleitet. Grundlage ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses München, in die jeder Notar jeden Kaufvertrag meldet. Unterschiede in Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung werden über Zu- und Abschläge angepasst. Das ist das Standardverfahren für Eigentumswohnungen, weil es genügend Vergleichsfälle gibt.
Ertragswertverfahren
Hier zählt, was die Wohnung an Miete einbringt. Aus dem Jahresrohertrag werden Bewirtschaftungskosten abgezogen, der Rest wird mit einem Liegenschaftszins kapitalisiert. Gutachter nutzen das Verfahren bei Mehrfamilienhäusern. Für Sie ist es trotzdem wichtig: Jeder Käufer, der Ihre Wohnung vermietet halten will, rechnet genau so.
Sachwertverfahren
Bodenwert plus Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung. Bei Eigentumswohnungen spielt es praktisch keine Rolle, weil der Markt in München nicht danach zahlt, was der Bau gekostet hat.
Für den Verkauf heißt das: Der Vergleichswert ist die Obergrenze, die ein Selbstnutzer zahlt. Der Ertragswert ist die Größe, an der sich ein Investor orientiert. Zwischen beiden liegt Ihr realistischer Verhandlungskorridor.
Welche Faktoren bestimmen den Preis in München?
Zwei Wohnungen mit gleicher Fläche im gleichen Viertel können 20 % auseinanderliegen. Diese Merkmale machen den Unterschied, grob in der Reihenfolge ihrer Wirkung:
- Wohnlage nach Mietspiegel. Die Wohnlagenkarte der Stadt München unterscheidet einfache, durchschnittliche, gute und beste Lagen, straßengenau. Sie ist die Referenz für Gutachter und Käufer und öffentlich unter mietspiegel-muenchen.de einsehbar.
- Baujahr und Gebäudetyp. Gründerzeit mit Stuck, Nachkriegsbau der 1950er bis 1970er, Neubau ab 2010: Jede Gruppe hat eigene Preisniveaus. Altbau in Haidhausen erzielt andere Werte als ein Zeilenbau in Neuperlach.
- Zustand und Modernisierung. Bad, Elektrik, Fenster, Heizung und Böden. Ein Bad von 1985 kostet realistisch 15.000 bis 25.000 € und wird vom Käufer entsprechend abgezogen.
- Etage, Balkon, Aufzug. Erdgeschoss zur Straße liegt unter dem Durchschnitt, Dachgeschoss mit Terrasse darüber. Ein Balkon ist in München kein Detail, sondern ein Preisfaktor.
- Stellplatz. Ein Tiefgaragenstellplatz wird in der Innenstadt als eigenes Sondereigentum mit typischerweise 30.000 bis 60.000 € bewertet.
- Energieklasse. Seit dem Gebäudeenergiegesetz achten Käufer und Banken auf die Effizienzklasse des Gebäudes. Klasse G oder H bedeutet absehbare Sanierungskosten, die im Preis landen.
- Hausgeld und Erhaltungsrücklage. Ein hohes Hausgeld drückt den Ertragswert, weil der Verwaltungs- und Instandhaltungsanteil nicht auf den Mieter umlegbar ist. Eine gut gefüllte Rücklage ist dagegen bares Geld, das der Käufer mitkauft.
- Vermietet oder leer. Vermietete Wohnungen kaufen fast nur Investoren. Der Abschlag gegenüber einer leeren Wohnung liegt typischerweise bei 10 bis 30 %, abhängig von der Miethöhe im Verhältnis zur Vergleichsmiete.
Was sagen die Münchner Zahlen 2026?
Der Gutachterausschuss München wertet die beurkundeten Kaufverträge aus. Für Bestandswohnungen weist er 2026 einen mittleren Kaufpreis von etwa 9.300 €/m² aus. Das Angebotsmittel auf den Portalen liegt mit etwa 8.700 €/m² darunter. Die beiden Zahlen bilden unterschiedliche Objektmischungen ab und sind nicht direkt vergleichbar. Sie zeigen aber, dass Angebotspreise nicht automatisch über den erzielten Preisen liegen.
Die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 ordnen die Lagen ein: einfache Lagen etwa 1.800 €/m², gute Lagen etwa 2.600 €/m², Bestlagen wie Lehel oder Altstadt bis 6.500 €/m². Für Eigentumswohnungen sind das Lageindikatoren, keine Preisbausteine, weil der Grundstücksanteil je Wohnung klein ist.
Die Finanzierung setzt den Rahmen für Käufer: Bauzinsen mit 5 bis 10 Jahren Bindung liegen laut Bundesbank im Juli 2026 bei etwa 3,9 %. Bei diesem Zinsniveau kann ein Selbstnutzer weniger Kredit tragen als 2021, und ein Investor braucht eine höhere Mietrendite, damit die Rechnung aufgeht. Beides begrenzt die Preise nach oben.
Die Spanne innerhalb Münchens bleibt groß. Eine Bestandswohnung in einfacher Lage am Stadtrand kann unter 6.500 €/m² gehandelt werden, eine sanierte Altbauwohnung in Schwabing oder im Glockenbachviertel über 12.000 €/m². Der Durchschnitt hilft Ihnen deshalb nur zur groben Einordnung.
Warum weichen Online-Rechner ab?
Online-Bewertungen liefern in Sekunden eine Zahl. Sie beruhen auf drei Vereinfachungen, die in München besonders stark wirken:
- Sie rechnen mit Angebotspreisen, nicht mit beurkundeten Kaufpreisen. Angebote, die monatelang nicht verkauft werden, verzerren den Mittelwert.
- Sie kennen die Wohnlage nur nach Postleitzahl. Die Wohnlagenkarte der Stadt unterscheidet innerhalb einer Postleitzahl oft drei Kategorien.
- Sie sehen keine WEG-Unterlagen. Rücklage, beschlossene Sonderumlagen, Sanierungsstau am Dach oder an der Fassade und ein hohes Hausgeld erscheinen nirgends im Formular, bestimmen aber den Preis mit.
Nutzen Sie Online-Rechner als erste Spanne. Für ein Verkaufsgespräch brauchen Sie eine Bewertung, die Ihre Unterlagen berücksichtigt. Welche das sind, steht unter Unterlagen für den Wohnungsverkauf.
Gutachten, Makler oder Käuferangebot: was ist der Unterschied?
Drei Wege führen zu einer Zahl. Sie unterscheiden sich in Kosten, Dauer und Verbindlichkeit.
| Weg | Kosten | Dauer | Verbindlichkeit |
|---|---|---|---|
| Verkehrswertgutachten (Sachverständiger) | etwa 1.500 bis 3.000 €, Kurzgutachten etwa 500 bis 1.000 € | 2 bis 4 Wochen | Gerichts- und finanzamtsfest, aber kein Kaufangebot |
| Makler-Einschätzung | meist kostenlos in Erwartung eines Auftrags | 1 bis 2 Wochen nach Besichtigung | Unverbindlicher Angebotspreis, Ziel ist die Vermarktung |
| Käuferangebot (Direktankauf) | kostenlos | indikativ innerhalb von 48 Stunden nach Unterlagen | Unverbindlich bis zum Notartermin, aber ein konkreter Preis, zu dem tatsächlich gekauft wird |
Ein Gutachten beantwortet die Frage „Was ist die Wohnung objektiv wert?“. Eine Makler-Einschätzung beantwortet „Womit gehen wir in den Markt?“. Ein Käuferangebot beantwortet „Was bekomme ich tatsächlich?“. Für die Entscheidung, ob und wie Sie verkaufen, hilft es, mindestens zwei dieser Zahlen nebeneinanderzulegen.
Wie sieht ein durchgerechnetes Beispiel aus?
Beispielannahmen: 70 m² Bestandswohnung, Baujahr 1972, 3. Stock mit Balkon, ohne Aufzug, gute Wohnlage nach Mietspiegel, Bad 2005 erneuert, Fenster original. Vermietet seit 2016 an denselben Mieter, Kaltmiete 1.085 € (15,50 €/m²). Hausgeld 320 € im Monat, Rücklage der WEG solide, keine Sonderumlage beschlossen.
- Vergleichswert leer. Beurkundete Bestandswohnungen liegen 2026 bei etwa 9.300 €/m². Für ein 1970er-Gebäude ohne Aufzug in guter Lage ist eine Spanne von 8.500 bis 9.500 €/m² plausibel. Das ergibt 595.000 bis 665.000 € für eine leere Wohnung.
- Abschlag für Vermietung. Die Miete liegt in dieser Lage etwas unter der Vergleichsmiete, der Mietvertrag ist alt, der Mieter zuverlässig. Ein Abschlag von 10 bis 30 % führt zu 465.000 bis 600.000 €. Realistisch für einen Bestandshalter: der untere bis mittlere Teil dieser Spanne.
- Plausibilisierung über die Rendite. 1.085 € mal 12 sind 13.020 € Jahreskaltmiete. Bei 520.000 € Kaufpreis entspricht das einer Bruttomietrendite von 2,5 %. Für einen Investor ist das ohne Mietsteigerungspotenzial knapp, weshalb er das Potenzial bis zur Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren einpreist.
- Ergebnis. Ein indikatives Angebot für diese Wohnung wird sich zwischen etwa 480.000 und 560.000 € bewegen. Leer und an einen Selbstnutzer verkauft wären es 595.000 bis 665.000 €, allerdings mit Vermarktungsdauer, Provision und Finanzierungsvorbehalt des Käufers.
Ein Bestandshalter rechnet vom Ertrag her: Er nimmt die Kaltmiete aus dem Mietvertrag, nicht die Miete aus dem Exposé, und vergleicht sie mit der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel. Daraus ergibt sich das Mietsteigerungspotenzial im Rahmen der Kappungsgrenze. Die Jahreskaltmiete teilt er durch den Kaufpreis inklusive Nebenkosten. Als Faustregel gilt in München eine Bruttomietrendite von etwa 4 % als Schwelle, bei der ein Kauf ohne Mietpotenzial aufgeht. Vom Ergebnis zieht er ab, was nicht umlagefähig ist: den Verwaltungs- und Instandhaltungsanteil des Hausgelds, beschlossene und in den ETV-Protokollen diskutierte Sonderumlagen, sichtbaren Sanierungsbedarf und gegebenenfalls Grundbuchlasten in Abteilung II. Eine gut gefüllte Rücklage rechnet er dagegen als Plus. So entsteht bei Staycation innerhalb von 48 Stunden nach Unterlagen ein indikatives, unverbindliches Angebot.
Wann lohnt sich ein Makler, wann ein Direktverkauf?
Die Wertermittlung ist nur der erste Schritt. Was Sie am Ende erhalten, hängt vom Verkaufsweg ab.
Ein Makler ist die richtige Wahl, wenn die Wohnung leer ist, in einer gefragten Lage liegt und Sie keine Eile haben. Dann erreicht die breite Vermarktung Selbstnutzer, die den Vergleichswert und mehr zahlen. Die Provision von meist 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer je Seite ist dann gut angelegt. Auch ein Privatverkauf ohne Makler kann sich lohnen, wenn Sie Zeit für Besichtigungen und Verhandlungen haben.
Ein Direktverkauf an einen Bestandshalter passt, wenn die Wohnung vermietet ist, Sie einen festen Zeitplan haben, etwa bei Erbschaft, Scheidung oder Umzug, oder wenn Sanierungsstau und schwierige WEG-Themen die Vermarktung erschweren. Sie erhalten ein indikatives Angebot ohne Provision, mit kurzfristigem Notartermin und ohne Finanzierungsvorbehalt. Der Preis liegt dafür unter dem, was ein Selbstnutzer in der besten Lage zahlen würde.
Wie Sie beide Wege gegeneinander abwägen, lesen Sie auf der Übersichtsseite Wohnung verkaufen in München. Wenn Sie den Wert Ihrer vermieteten Wohnung konkret wissen wollen, senden Sie uns die Unterlagen: Sie erhalten über den Direktankauf ein indikatives, unverbindliches Angebot innerhalb von 48 Stunden.
Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt kein Verkehrswertgutachten. Alle Beispielzahlen sind Annahmen zur Veranschaulichung, keine Bewertung einer konkreten Wohnung.
Häufige Fragen
Ist eine Online-Bewertung für München genau genug?
Für eine erste Spanne ja, für eine Verhandlung nein. Online-Rechner arbeiten mit Angebotspreisen aus Portalen und kennen weder die Wohnlage im Sinne des Mietspiegels noch den Stand der Erhaltungsrücklage, beschlossene Sonderumlagen oder den Zustand von Bad und Fenstern. In München liegen die Ergebnisse deshalb oft 10 bis 20 % neben dem Preis, der später beurkundet wird.
Welches Wertermittlungsverfahren gilt für eine Eigentumswohnung?
Das Vergleichswertverfahren nach § 24 ImmoWertV. Es leitet den Wert aus beurkundeten Kaufpreisen ähnlicher Wohnungen ab, die der Gutachterausschuss München in seiner Kaufpreissammlung führt. Ertragswert und Sachwert dienen bei Eigentumswohnungen nur zur Plausibilisierung. Ein Käufer, der die Wohnung vermietet halten will, rechnet zusätzlich mit dem Ertragswert, also mit der erzielbaren Miete.
Wie stark senkt ein Mieter den Wert meiner Wohnung?
Typischerweise um 10 bis 30 % gegenüber einer leeren Wohnung. Der Abschlag hängt davon ab, wie weit die Ist-Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, wie alt der Mietvertrag ist und ob eine Eigenbedarfskündigung realistisch ist. In München gilt nach einer Umwandlung eine Kündigungssperrfrist von 10 Jahren, was Selbstnutzer als Käufer weitgehend ausschließt. Mehr dazu unter vermietete Wohnung verkaufen.
Was kostet ein Wertgutachten für eine Wohnung in München?
Ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen kostet für eine Eigentumswohnung typischerweise 1.500 bis 3.000 € und dauert zwei bis vier Wochen. Ein Kurzgutachten liegt bei etwa 500 bis 1.000 €. Für einen normalen Verkauf ist das Vollgutachten selten nötig. Es lohnt sich bei Erbauseinandersetzungen, Scheidung oder wenn das Finanzamt einen Wert nachvollziehen soll.
Was sind Bodenrichtwerte und was sagen sie über meine Wohnung aus?
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Grund und Boden, die der Gutachterausschuss München jährlich zum 1. Januar veröffentlicht. Für eine Eigentumswohnung sind sie nur ein Lageindikator, weil der Miteigentumsanteil am Grundstück klein ist. Zum Stichtag 01.01.2026 liegen sie in einfachen Lagen bei etwa 1.800 €/m², in guten Lagen bei etwa 2.600 €/m² und in Bestlagen bei bis zu 6.500 €/m².
Wie schnell bekomme ich eine verlässliche Preisspanne?
Mit vollständigen Unterlagen innerhalb weniger Tage. Ein Makler nennt nach Besichtigung einen Angebotspreis, ein Bestandshalter wie Staycation gibt nach Sichtung von Teilungserklärung, Jahresabrechnung, ETV-Protokollen und Mietvertrag innerhalb von 48 Stunden ein indikatives, unverbindliches Angebot ab. Beide Zahlen sind nur so gut wie die Unterlagen, die Sie vorlegen.