Ja, Sie können Ihre Wohnung in München ohne Makler verkaufen. Sie sparen die Provision von meist 3,57 % des Kaufpreises, bei 600.000 € also 21.420 €. Dafür übernehmen Sie Wertermittlung, Unterlagen, Exposé, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Verhandlung selbst, typischerweise 40 bis 100 Arbeitsstunden. Alternativen sind Makler oder der provisionsfreie Direktankauf durch einen Bestandshalter.
Viele Eigentümer in München überlegen, den Verkauf selbst in die Hand zu nehmen. Das Motiv ist fast immer die Provision. Dieser Ratgeber rechnet die Ersparnis nach, listet auf, was Sie dafür leisten müssen, benennt die drei Risiken, die Privatverkäufer am häufigsten treffen, und stellt die dritte Option vor: den Verkauf direkt an einen Bestandshalter. Er ist Teil des Leitfadens Wohnung verkaufen in München.
Was sparen Sie ohne Makler?
Seit Dezember 2020 muss bei Eigentumswohnungen die Provision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt werden, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist (§ 656c BGB). In München sind meist 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer je Seite üblich, zusammen 7,14 %.
| Position | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Provision Verkäufer | 3,57 % inkl. MwSt. | 21.420 € |
| Provision Käufer | 3,57 % inkl. MwSt. | 21.420 € |
| Gesamtprovision | 7,14 % | 42.840 € |
Die Ersparnis ist real, aber nicht voll. Auch der Käufer spart seine 21.420 €, und erfahrene Käufer rechnen das in ihr Gebot ein: Sie bieten beim Privatverkauf oft etwas weniger, weil sie wissen, dass Sie keine Provision zahlen. Zusätzlich fallen Kosten an, die sonst der Makler trägt: professionelle Fotos etwa 200 bis 500 €, Portalanzeigen je nach Laufzeit 100 bis 400 €, Energieausweis 50 bis 400 € je nach Art. Unterm Strich bleiben Ihnen typischerweise 10.000 bis 18.000 € mehr als mit Makler, wenn Sie den gleichen Preis erzielen. Ob Sie ihn erzielen, entscheidet die Vermarktung.
Was müssen Sie beim Privatverkauf selbst leisten?
Ein Makler erledigt neun Aufgaben, die beim Privatverkauf auf Sie übergehen. Keine davon ist unmöglich, aber jede kostet Zeit und einige erfordern Fachwissen.
- Wert ermitteln. Beurkundete Vergleichspreise beim Gutachterausschuss München abfragen, Mietspiegel-Wohnlage prüfen, Zustand und WEG-Rücklage einordnen. Online-Rechner reichen nicht. Zur Wertermittlung.
- Unterlagen beschaffen. Grundbuchauszug beim Grundbuchamt, Teilungserklärung und ETV-Protokolle beim Verwalter, Energieausweis beim Energieberater. Rechnen Sie mit 2 bis 4 Wochen. Zur Checkliste.
- Exposé erstellen. Fotos bei Tageslicht, aufgeräumte Räume, korrekte Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung, Grundriss, Energiekennwerte. Pflichtangaben aus dem Energieausweis gehören in jede Anzeige (§ 87 GEG).
- Inserieren. Immobilienportale, Nachbarschaft, Aushang in der WEG. In München erzeugt eine Anzeige in guter Lage innerhalb weniger Tage Dutzende Anfragen.
- Anfragen filtern. Ein großer Teil der Anfragen kommt von Maklern, die Sie als Kunden gewinnen wollen, von Besichtigungstouristen und von Interessenten ohne Budget. Ein kurzer Fragebogen vor der Besichtigung spart Zeit.
- Besichtigungen durchführen. Einzeltermine statt Sammelbesichtigung, Fragen zur WEG und zum Hausgeld vorbereiten, keine Aussagen machen, die Sie nicht belegen können.
- Bonität prüfen. Finanzierungsbestätigung der Bank oder Eigenkapitalnachweis anfordern, bevor Sie den Notar beauftragen. Dieser Schritt wird am häufigsten übersprungen und verursacht die meisten geplatzten Verkäufe.
- Verhandeln. Preis, Übergabetermin, mitverkaufte Einbauten, Umgang mit bekannten Mängeln. Halten Sie Ergebnisse schriftlich fest, auch wenn erst der Notarvertrag bindet.
- Notar beauftragen und Vertrag prüfen. Der Notar entwirft den Vertrag, Verbraucher haben 14 Tage zur Prüfung (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Lesen Sie den Entwurf vollständig, insbesondere Haftungsausschluss, Fälligkeit und Übergabe. Zum Ablauf.
Was sind die drei größten Risiken beim Verkauf ohne Makler?
1. Fehlbepreisung in beide Richtungen
Zu hoch angesetzt, bleibt die Wohnung monatelang im Portal. Interessenten sehen die Anzeigendauer und bieten später deutlich unter dem inzwischen gesenkten Preis, weil sie „Ladenhüter" vermuten. Zu niedrig angesetzt, verschenken Sie in München schnell fünfstellige Beträge, die die gesparte Provision übersteigen. Der Unterschied zwischen dem Angebotsmittel von etwa 8.700 €/m² und den beurkundeten Preisen für Bestandswohnungen von etwa 9.300 €/m² (Gutachterausschuss München, Marktberichte 2026) zeigt, wie weit Wunsch und Abschluss auseinanderliegen können.
2. Käufer ohne gesicherte Finanzierung
Ein Käufer, dessen Bank nach der Beurkundung absagt, kostet Sie Monate und die Notarkosten für den Rücktritt. Bei Bauzinsen von etwa 3,9 % für 5 bis 10 Jahre Zinsbindung (Bundesbank, Juli 2026) prüfen Banken Einkommen und Eigenkapital streng. Lassen Sie sich die Finanzierungsbestätigung vor dem Notartermin vorlegen, nicht danach.
3. Verletzte Aufklärungspflichten und Sachmängelhaftung
Privatverkäufer schließen im Kaufvertrag die Haftung für Sachmängel üblicherweise aus. Der Ausschluss schützt aber nicht, wenn Sie einen bekannten Mangel verschwiegen haben (§ 444 BGB). Dazu gehören Feuchtigkeitsschäden, ein beschlossener Fassadenanstrich mit Sonderumlage, ein anhängiger Rechtsstreit der WEG oder eine Mietminderung des Mieters. Ein Makler fragt diese Punkte routinemäßig ab. Ohne Makler müssen Sie selbst wissen, was offenzulegen ist.
Legen Sie die ETV-Protokolle der letzten drei Jahre jedem ernsthaften Interessenten vor. Was darin steht, gilt als bekannt. Was Sie zurückhalten, kann Ihnen als arglistiges Verschweigen ausgelegt werden.
Wie viel Zeit kostet der Privatverkauf realistisch?
Nach unserer Erfahrung aus Gesprächen mit Eigentümern, die zuerst selbst verkauft haben, sind das die typischen Größenordnungen für eine Wohnung in München:
- Wertermittlung und Marktrecherche: etwa 4 bis 8 Stunden
- Unterlagen beschaffen und ordnen: etwa 4 bis 10 Stunden, verteilt über 2 bis 4 Wochen Wartezeit
- Fotos, Grundriss, Exposé, Anzeige: etwa 6 bis 12 Stunden
- Anfragen beantworten und filtern: etwa 10 bis 30 Stunden über die gesamte Laufzeit
- Besichtigungen inklusive Vor- und Nachbereitung: etwa 10 bis 25 Stunden bei 10 bis 20 Terminen
- Bonitätsprüfung und Verhandlung: etwa 4 bis 8 Stunden
- Notarvertrag lesen, Rückfragen, Beurkundung, Übergabe: etwa 4 bis 6 Stunden
Zusammen ergeben sich etwa 40 bis 100 Stunden, verteilt über 3 bis 9 Monate. Die Spanne ist groß, weil die Lage entscheidet: Eine leere Altbauwohnung in Schwabing verkauft sich mit wenigen Terminen, eine vermietete Wohnung mit Sanierungsstau in Randlage kann Dutzende Besichtigungen brauchen. Wie sich die Dauer je Verkaufsweg zusammensetzt, zeigt der Ratgeber Wie lange dauert ein Wohnungsverkauf in München?
Wann ist ein Makler trotzdem sinnvoll?
Ein guter Makler ist seine Provision in bestimmten Situationen wert. Das sollte ein Ratgeber, den ein Käufer schreibt, ehrlich sagen.
- Gefragte Lage und leere Wohnung. Altbau in Haidhausen, Schwabing oder Neuhausen zieht viele Selbstnutzer an. Ein Makler organisiert den Bieterwettbewerb und erzielt dort oft mehr, als die Provision kostet.
- Sie wohnen nicht in München. Zwanzig Besichtigungen aus Hamburg oder Wien zu organisieren, ist teurer als die Provision.
- Sie haben keine Zeit oder keine Lust auf Verhandlungen. Der Verkauf ist ein Nebenjob über mehrere Monate.
- Komplexe Rechtslage. Erbengemeinschaft mit mehreren Erben, Nießbrauch im Grundbuch, laufender Streit mit dem Mieter. Ein erfahrener Makler kennt die Stolperfallen, ersetzt aber keinen Anwalt.
- Sie wollen den Preis maximieren und haben keine Eile. Reichweite und Verhandlungsroutine sind das, was Sie bezahlen.
Achten Sie auf einen Maklervertrag in Textform (§ 656a BGB), eine klare Laufzeit von höchstens 6 Monaten und darauf, ob es ein einfacher Auftrag oder ein qualifizierter Alleinauftrag ist. Fragen, die Sie einem Makler stellen sollten, listet der Ratgeber Makler, Privatverkauf oder Direktankauf.
Was ist die dritte Option: Direktankauf?
Zwischen Makler und Privatverkauf gibt es einen dritten Weg: Sie verkaufen direkt an einen Investor oder Bestandshalter, der Wohnungen für das eigene Portfolio kauft. Es gibt keine Vermarktung, keine Besichtigungstermine mit Fremden und keine Provision. Der Ablauf ist kurz: Unterlagen senden, indikatives Angebot erhalten, eine Besichtigung, Notartermin.
Der Nachteil ist ebenso klar: Es gibt keinen Bieterwettbewerb. Ein Direktankäufer rechnet vom Ertrag her und bietet einen Preis, mit dem die Wohnung für ihn als Kapitalanlage funktioniert. Dieser Preis liegt typischerweise unter dem Bestpreis, den ein Makler in einer gefragten Lage mit vielen Selbstnutzern erzielen kann. Dafür ist das Angebot nicht von einer Bankfinanzierung abhängig und der Notartermin innerhalb weniger Wochen möglich.
Wenn Sie uns als Staycation Ihre Unterlagen senden, prüfen wir zuerst die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel München für Ihre Wohnlage, Baujahr und Ausstattung. Daraus ergibt sich die Bruttomietrendite auf den Kaufpreis; in München liegt die Schwelle, ab der ein Käufer überhaupt rechnet, als Faustregel bei etwa 4 %. Dann ziehen wir das nicht umlagefähige Hausgeld ab, prüfen den Rücklagenstand der WEG und lesen die ETV-Protokolle der letzten drei Jahre auf beschlossene und geplante Sonderumlagen. Sanierungsbedarf an Bad, Elektrik, Fenstern oder Fassade rechnen wir mit realen Handwerkerpreisen ein, und wir prüfen die Lasten in Abteilung II und III des Grundbuchs. Das Ergebnis ist ein indikatives, unverbindliches Angebot innerhalb von 48 Stunden nach Erhalt der Unterlagen. Sie vergleichen es in Ruhe mit dem, was Makler oder Privatverkauf realistisch bringen.
Wie unterscheiden sich Privatverkauf, Makler und Direktankauf?
| Kriterium | Privatverkauf | Makler | Direktankauf |
|---|---|---|---|
| Provision Verkäufer | Keine | Meist 3,57 % inkl. MwSt. | Keine |
| Eigener Aufwand | Etwa 40 bis 100 Stunden | Etwa 5 bis 15 Stunden | Etwa 3 bis 8 Stunden |
| Dauer bis Notar | Typischerweise 3 bis 9 Monate | Typischerweise 3 bis 6 Monate | Typischerweise 2 bis 6 Wochen |
| Preisniveau | Marktpreis, Fehlbepreisung möglich | Marktpreis bis Bestpreis bei Bieterwettbewerb | Typischerweise unter dem Bestpreis am offenen Markt |
| Finanzierungsrisiko | Selbst zu prüfen | Makler prüft vor, Bank entscheidet | Kein Finanzierungsvorbehalt, Eigenkapital vorhanden |
| Besichtigungen | 10 bis 20 Termine mit Fremden | Makler organisiert, Sie geben Zugang | Ein Termin |
| Passt bei | Erfahrung, Zeit, Käufer im Umfeld | Gute Lage, leer, keine Eile, Preis maximieren | Zeitdruck, vermietet, Sanierungsstau, Erbengemeinschaft, Diskretion |
Wenn Sie den Privatverkauf wagen, planen Sie die Zeit ein und lassen Sie keinen der neun Schritte aus. Wenn Sie vorher wissen möchten, was ein Bestandshalter für Ihre Wohnung bietet, senden Sie uns die Unterlagen über den Direktankauf. Das Angebot ist indikativ und unverbindlich, und es kostet Sie nichts, es mit den anderen Wegen zu vergleichen.
Hinweis: Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Fragen zur Sachmängelhaftung und zum Vertragsinhalt klären Sie mit dem Notar oder einem Fachanwalt.
Häufige Fragen
Ist der Verkauf ohne Makler in Deutschland erlaubt?
Ja. Es gibt keine Pflicht, einen Makler zu beauftragen. Vorgeschrieben ist nur die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags (§ 311b BGB). Alles davor, also Wertermittlung, Exposé, Besichtigungen und Verhandlung, dürfen Sie selbst erledigen. Ein Maklervertrag kommt erst zustande, wenn Sie ihn in Textform abschließen (§ 656a BGB). Wer keinen Vertrag unterschreibt, schuldet auch keine Provision.
Wie viel spare ich beim Verkauf ohne Makler wirklich?
Die Verkäuferprovision liegt in München meist bei 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Bei 600.000 € sind das 21.420 €. Allerdings entfällt auch die Käuferprovision in gleicher Höhe, und erfahrene Käufer rechnen diese Ersparnis in ihr Gebot ein. Netto bleibt Ihnen also oft weniger als die volle Provision, dazu kommen etwa 40 bis 100 Stunden eigene Arbeit und die Kosten für Fotos, Portale und Energieausweis.
Welche Unterlagen brauche ich für den Privatverkauf?
Aktueller Grundbuchauszug, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, aktueller Wirtschaftsplan und die letzte Hausgeldabrechnung, Energieausweis, Grundriss mit Wohnflächenberechnung, Gebäudeversicherungsnachweis und bei Vermietung der Mietvertrag mit Nachträgen. Die vollständige Liste mit Bezugsquellen finden Sie im Ratgeber Unterlagen für den Wohnungsverkauf.
Wie prüfe ich, ob ein Käufer die Wohnung bezahlen kann?
Verlangen Sie vor der Beauftragung des Notars eine Finanzierungsbestätigung der Bank des Käufers oder bei Eigenkapitalkäufern einen aktuellen Kontoauszug oder Depotauszug. Eine mündliche Zusage oder eine Vorabprüfung eines Finanzierungsvermittlers reicht nicht. Seriöse Käufer liefern den Nachweis innerhalb von 2 bis 4 Wochen. Wer ihn verweigert, ist kein Käufer, mit dem Sie zum Notar gehen sollten.
Hafte ich als Privatverkäufer für Mängel?
Grundsätzlich ja, auch wenn der Kaufvertrag die Sachmängelhaftung ausschließt. Der Ausschluss gilt nicht für Mängel, die Sie kannten und verschwiegen haben (§ 444 BGB). Feuchtigkeit, beschlossene Sonderumlagen, Streit in der WEG oder ein laufendes Räumungsverfahren müssen Sie offenlegen. Wer das versäumt, riskiert Rückabwicklung oder Schadensersatz noch Jahre nach dem Verkauf.
Was ist die Alternative, wenn ich weder Makler noch Privatverkauf möchte?
Der Direktankauf durch einen Bestandshalter. Sie senden Ihre Unterlagen, erhalten innerhalb von 48 Stunden ein indikatives, unverbindliches Angebot und gehen bei Einigung direkt zum Notar. Es fallen keine Provision und keine Vermarktungskosten an. Der Preis liegt typischerweise unter dem Bestpreis am offenen Markt, weil kein Bieterwettbewerb stattfindet. Dafür ist der Verkauf in 2 bis 6 Wochen beurkundet.