Kurzantwort

Eine geerbte Wohnung können Sie verkaufen, sobald die Erbfolge nachgewiesen ist, durch Erbschein oder notarielles Testament, und alle Miterben zustimmen. Die Grundbuchberichtigung ist zwei Jahre lang gebührenfrei. Erbschaftsteuer fällt nur oberhalb der Freibeträge an, Spekulationssteuer nur, wenn der Erblasser innerhalb der letzten zehn Jahre gekauft hat. Ein Direktankauf erspart Räumung und Anreisen.

Was sind die ersten Schritte nach dem Erbfall?

Bevor Sie über den Verkauf nachdenken, brauchen Sie drei Dinge: den Nachweis, dass Sie Erbe sind, Klarheit über die Miterben und einen Überblick über die Wohnung. In dieser Reihenfolge.

Erbschein oder notarielles Testament

Der Erbschein ist der amtliche Nachweis der Erbfolge. Sie beantragen ihn beim Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen, für München beim Amtsgericht München. Die Gebühr richtet sich nach dem Nachlasswert. Bei einer Wohnung im Wert von 600.000 € liegen Antrag und Erteilung zusammen bei etwa 2.500 bis 3.000 € (GNotKG, Stand 2026). Ein Erbschein ist entbehrlich, wenn ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vorliegt. Zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts reicht das für Grundbuchamt und Notar.

Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren

Mit dem Erbfall sind Sie Eigentümer geworden, das Grundbuch zeigt aber noch den Verstorbenen. Die Berichtigung ist gebührenfrei, wenn Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall stellen (GNotKG). Danach kostet sie je nach Wert mehrere hundert Euro. Für den Verkauf ist die Berichtigung nicht zwingend, weil der Notar den Erbnachweis auch direkt im Kaufvertrag verwenden kann. Käuferbanken und Käufer erwarten aber einen eingetragenen Verkäufer. Machen Sie es also früh.

Ausschlagung prüfen

Sind Schulden im Nachlass, etwa ein hohes Darlehen auf der Wohnung, haben Sie sechs Wochen ab Kenntnis Zeit, das Erbe auszuschlagen (§ 1944 BGB). Bei Münchner Wohnungen ist das selten sinnvoll, weil der Wert die Restschuld meist deutlich übersteigt. Prüfen sollten Sie es trotzdem, bevor Sie handeln und damit die Annahme erklären.

Wie verkauft eine Erbengemeinschaft eine Wohnung?

Gibt es mehrere Erben, gehört die Wohnung allen gemeinsam, ohne feste Anteile an der Wohnung selbst. Verkauf ist eine Verfügung über den Nachlass und braucht die Zustimmung aller Miterben (§ 2040 BGB). Jeder unterschreibt beim Notar, persönlich oder per Vollmacht. Ein Mehrheitsbeschluss reicht nicht.

Solange die Gemeinschaft besteht, können Sie nur gemeinsam handeln: vermieten, sanieren, verkaufen. Das Hausgeld zahlen alle anteilig, auch wenn nur einer die Wohnung nutzt. Deshalb ist ein zügiger Verkauf oft der Weg, der am wenigsten Reibung erzeugt. Der Erlös wird nach den Erbquoten geteilt, nachdem Nachlassverbindlichkeiten bezahlt sind.

Was tun bei Uneinigkeit?

  • Auseinandersetzung durch Vertrag. Die Miterben einigen sich, wer die Wohnung übernimmt und wer ausgezahlt wird. Grundlage ist ein neutraler Wert, etwa nach Vergleichspreisen des Gutachterausschusses. Die Übertragung ist notariell zu beurkunden.
  • Erbteilverkauf. Jeder Miterbe kann seinen Anteil am gesamten Nachlass verkaufen, an einen Miterben oder an einen Dritten (§ 2033 BGB). Die übrigen Miterben haben ein Vorkaufsrecht. Der Anteil an der einzelnen Wohnung ist dagegen nicht verkäuflich.
  • Teilungsversteigerung als letztes Mittel. Jeder Miterbe kann nach § 2042 BGB die Auseinandersetzung verlangen und beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Das Verfahren dauert typischerweise 12 bis 24 Monate, kostet Gutachten und Gerichtsgebühren, und der Zuschlag liegt häufig unter dem Wert eines freien Verkaufs. Sie ist ein Druckmittel, keine Lösung, die man sich wünscht.

Oft hilft ein konkretes Angebot mehr als jede Diskussion. Wenn allen Miterben eine Zahl vorliegt, wird aus einer Grundsatzfrage eine Rechenaufgabe.

Welche Steuern fallen bei Erbschaft und Verkauf an?

Erbschaftsteuer und Freibeträge

Der Erwerb der Wohnung durch Erbschaft ist steuerpflichtig, soweit er den persönlichen Freibetrag nach § 16 ErbStG übersteigt: 500.000 € für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 € je Kind, 200.000 € je Enkel, 20.000 € für Geschwister, Nichten, Neffen und Nichtverwandte. Bei Münchner Werten von etwa 9.300 €/m² für beurkundete Bestandswohnungen (Gutachterausschuss München 2026) liegt eine 80-m²-Wohnung bei rund 744.000 €. Ein einzelnes erbendes Kind überschreitet den Freibetrag also deutlich, zwei Kinder mit je 372.000 € bleiben knapp darunter.

Das Finanzamt bewertet die Wohnung nach dem Bewertungsgesetz, meist im Vergleichswertverfahren mit Daten des Gutachterausschusses. Liegt dieser Wert über dem tatsächlich erzielten Verkaufspreis, können Sie den niedrigeren Verkaufspreis nachweisen, wenn der Verkauf zeitnah und an einen fremden Dritten erfolgt.

Familienheim: steuerfrei bei zehn Jahren Selbstnutzung

Hat der Verstorbene die Wohnung bis zum Tod selbst bewohnt und ziehen Ehegatte oder Kinder unverzüglich ein, ist der Erwerb nach § 13 ErbStG steuerfrei, bei Kindern bis 200 m² Wohnfläche. Bedingung: Sie nutzen die Wohnung zehn Jahre lang selbst. Verkaufen oder vermieten Sie vorher, entfällt die Befreiung rückwirkend, außer Sie sind aus zwingenden Gründen gehindert. Wer verkaufen will, sollte diese Befreiung also gar nicht erst einplanen.

Spekulationsfrist: die Frist des Erblassers läuft weiter

Der Erbfall ist keine Anschaffung. Für die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG zählt das Datum, an dem der Verstorbene die Wohnung gekauft hat. Liegt es mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkaufsgewinn einkommensteuerfrei. Liegt es kürzer zurück, ist der Gewinn steuerpflichtig, sofern die Wohnung nicht im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst genutzt wurde. Die Selbstnutzung des Erblassers wird dabei dem Erben zugerechnet. Mehr zu allen Kosten unter Kosten und Steuern beim Wohnungsverkauf.

Hinweis: Erbschaft- und Einkommensteuer hängen vom Einzelfall ab. Lassen Sie die Bewertung, die Freibeträge und die Fristen vor dem Verkauf von einem Steuerberater prüfen. Rechtsfragen der Erbengemeinschaft klärt ein Fachanwalt für Erbrecht oder der Notar.

Wie räume ich die Wohnung aus und finde die Unterlagen?

Die Wohnung eines Verstorbenen enthält zwei Dinge, die Sie brauchen: die Dokumente für den Verkauf und die persönlichen Erinnerungen. Beginnen Sie mit den Dokumenten, bevor Sie entrümpeln. Suchen Sie nach:

  • Kaufvertrag der Wohnung mit Datum, für die Spekulationsfrist
  • Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen, Rücklagenstand
  • Energieausweis, Grundriss, Wohnflächenberechnung
  • Darlehensverträge und Grundschuldbestellungen, auch bei getilgten Darlehen
  • Mietvertrag und Kautionsnachweis, falls die Wohnung vermietet ist
  • Versicherungen, Wartungsverträge, Rechnungen für Sanierungen

Fehlende Unterlagen bekommen Sie beim Verwalter, beim Grundbuchamt und beim Notar, der damals beurkundet hat. Eine Checkliste finden Sie unter Unterlagen für den Wohnungsverkauf. Für die Entrümpelung selbst rechnen Sie in München typischerweise mit 2.000 bis 5.000 € für eine Wohnung mit 60 bis 90 m², abhängig vom Umfang und davon, ob wertvolle Stücke gegengerechnet werden.

Wie verkaufe ich eine Münchner Wohnung aus der Ferne?

Viele Erben leben nicht in München. Jede Besichtigung, jeder Handwerkertermin und jede Behördenfahrt kostet dann einen Tag und eine Zugfahrt. Drei Dinge helfen:

  1. Vollmachten bündeln. Eine notariell beglaubigte Verkaufsvollmacht für einen Miterben oder eine Vertrauensperson vor Ort erspart Sammeltermine beim Notar. Alternativ kann der Notar den Vertrag mit einem vollmachtlosen Vertreter beurkunden und Sie genehmigen nachträglich beglaubigt bei einem Notar an Ihrem Wohnort.
  2. Käufer mit wenig Terminen wählen. Ein Makler organisiert Besichtigungen mit vielen Interessenten, das kostet Zeit und meist eine leere Wohnung. Ein Bestandshalter braucht eine Besichtigung und die Unterlagen.
  3. Ist-Zustand verkaufen. Wenn Sie nicht räumen und nicht renovieren müssen, entfallen die meisten Anreisen. Genau dafür ist ein Direktankauf gedacht.
So rechnet ein Käufer

Für Erbengemeinschaften machen wir ein Angebot für alle: eine Zahl, ein Notartermin, eine Zahlung an die Gemeinschaft, die Sie nach Erbquoten verteilen. Wir übernehmen die Wohnung im Ist-Zustand, mit Möbeln, ohne Räumung, ohne Renovierung, auch vermietet oder mit Sanierungsstau. Bei der Prüfung schauen wir auf das, was ein Erbe selten kennt: die Vergleichsmiete laut Mietspiegel München, die erzielbare Bruttomietrendite auf den Kaufpreis (in München als Faustregel etwa 4 % als Schwelle), das nicht umlagefähige Hausgeld, den Rücklagenstand und beschlossene oder geplante Sonderumlagen aus den ETV-Protokollen, den Sanierungsbedarf und die Lasten im Grundbuch. Daraus ergibt sich unser indikatives, unverbindliches Angebot innerhalb von 48 Stunden nach Erhalt der Unterlagen. Als Bestandshalter halten wir die Wohnung, ein Weiterverkauf ist nicht unser Modell.

Wie läuft der Verkauf einer geerbten Wohnung ab?

  1. Erbfolge klären. Testament eröffnen lassen, bei Bedarf Erbschein beantragen. Sechs-Wochen-Frist für eine Ausschlagung im Blick behalten.
  2. Miterben und Quoten festhalten. Wer gehört zur Gemeinschaft, mit welchem Anteil, wer ist erreichbar, wer erteilt Vollmacht.
  3. Grundbuch berichtigen. Antrag beim Grundbuchamt München mit Erbschein oder notariellem Testament. Innerhalb von zwei Jahren gebührenfrei.
  4. Unterlagen und Wert zusammentragen. Dokumente aus der Wohnung und vom Verwalter, dann eine neutrale Wertspanne. Vergleichspreise 2026: beurkundete Bestandswohnungen etwa 9.300 €/m², Angebotsmittel etwa 8.700 €/m² (Gutachterausschuss München, Marktberichte 2026). Zustand, Lage und Vermietung verschieben den Wert deutlich.
  5. Verkaufsweg wählen. Makler, wenn die Wohnung in Top-Lage liegt, leer ist und die Gemeinschaft Zeit hat, den Preis auszureizen; Provision meist 3,57 % inkl. MwSt. je Seite. Direktankauf, wenn Schnelligkeit, ein einziger Termin und Verkauf im Ist-Zustand wichtiger sind. Alle Wege im Hub Wohnung verkaufen München.
  6. Steuern vorab klären. Erbschaftsteuererklärung, Spekulationsfrist und die Frage, ob ein niedrigerer Verkaufspreis nachgewiesen werden soll, mit dem Steuerberater abstimmen.
  7. Notartermin und Auszahlung. Alle Erben unterschreiben persönlich oder per Vollmacht. Der Kaufpreis geht auf ein Konto der Gemeinschaft oder wird nach Quoten direkt aufgeteilt, was der Notar im Vertrag festhalten kann.

Hinweis: Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Erbschein, Vollmachten und die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft besprechen Sie mit Notar oder Fachanwalt, die steuerlichen Folgen mit Ihrem Steuerberater.

Häufige Fragen

Brauche ich für den Verkauf einer geerbten Wohnung immer einen Erbschein?

Nein. Das Grundbuchamt und der Notar akzeptieren auch ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Nur bei einem handschriftlichen Testament oder gesetzlicher Erbfolge ohne Testament brauchen Sie einen Erbschein. Den beantragen Sie beim Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen, in München beim Amtsgericht München. Die Bearbeitung dauert je nach Auslastung mehrere Wochen bis Monate.

Muss ich als Erbe zuerst ins Grundbuch, bevor ich verkaufen kann?

Formal nicht zwingend, in der Praxis ja. Der Käufer und seine Bank wollen den Verkäufer als Eigentümer im Grundbuch sehen. Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei, wenn Sie Erbschein oder notarielles Testament vorlegen (GNotKG). Danach fallen Gebühren nach dem Wert der Wohnung an. Bei einer Erbengemeinschaft werden alle Erben gemeinsam eingetragen.

Kann ein einzelner Miterbe den Verkauf blockieren?

Ja. Die Erbengemeinschaft kann die Wohnung nur gemeinsam verkaufen, alle Miterben müssen den Kaufvertrag unterschreiben. Verweigert einer die Zustimmung, bleiben drei Wege: eine Einigung mit Auszahlung, der Verkauf des eigenen Erbteils an einen anderen Miterben oder einen Dritten, oder als letztes Mittel die Teilungsversteigerung nach § 2042 BGB, die jeder Miterbe beantragen kann. Die Versteigerung dauert meist über ein Jahr und bringt oft weniger als ein freier Verkauf.

Wie hoch ist die Erbschaftsteuer bei einer Wohnung in München?

Das hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert ab. Die Freibeträge nach § 16 ErbStG betragen 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € je Kind und 200.000 € je Enkel. Nur der Wert oberhalb des Freibetrags wird versteuert, in Steuerklasse I mit 7 bis 30 %. Bei Münchner Preisen von etwa 9.300 €/m² für Bestandswohnungen überschreitet schon eine 60-m²-Wohnung den Freibetrag eines Kindes. Die Steuer wird auf Basis des vom Finanzamt ermittelten Werts festgesetzt, nicht auf Basis des Verkaufspreises.

Fällt beim Verkauf der geerbten Wohnung Spekulationssteuer an?

Nur wenn der Erblasser die Wohnung vor weniger als zehn Jahren gekauft hat. Der Erbe tritt in die Position des Erblassers ein, die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG läuft ab dessen Kaufdatum weiter. Hat der Verstorbene die Wohnung 1998 gekauft, ist der Verkauf heute steuerfrei. Hat er sie 2019 gekauft, wäre ein Gewinn steuerpflichtig, es sei denn, die Wohnung wurde im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst genutzt.

Muss ich die Wohnung vor dem Verkauf ausräumen?

Bei einem Verkauf über Makler oder privat in der Regel ja, weil Käufer eine leere, gereinigte Wohnung erwarten und Entrümpelung in München schnell 2.000 bis 5.000 € kostet. Bei einem Direktankauf durch Staycation übernehmen wir die Wohnung im Ist-Zustand, auch mit Möbeln und Hausrat. Persönliche Dinge und Unterlagen nehmen Sie mit, den Rest lassen Sie stehen. Das erspart vor allem Erben, die nicht in München wohnen, mehrere Anreisen.