Eine Eigentumswohnung in München verkaufen Sie in sieben Schritten: Wert ermitteln, Unterlagen sammeln, Verkaufsweg wählen, vermarkten oder Angebot einholen, Käufer prüfen, Notarvertrag beurkunden, Kaufpreis erhalten und übergeben. Drei Wege stehen offen: Makler, Privatverkauf oder Direktankauf. Sie unterscheiden sich in Provision, Dauer und erzielbarem Preis. Der Verkauf dauert je nach Weg 2 Wochen bis 9 Monate.
Diese Seite ist der Einstieg für Eigentümer, die ihre Wohnung in München verkaufen wollen. Sie fasst den Ablauf zusammen, nennt die Münchner Zahlen 2026 und vergleicht die drei Verkaufswege neutral. Jeder Abschnitt verweist auf einen ausführlichen Ratgeber. Wir schreiben aus der Sicht eines Käufers: Die Staycation GmbH kauft seit 2021 Eigentumswohnungen in München direkt von Eigentümern und hält sie im Bestand. Was wir dabei prüfen, steht in jedem Ratgeber im Kasten „So rechnet ein Käufer".
Was ist der Münchner Markt 2026 für Verkäufer?
München ist der teuerste Wohnungsmarkt Deutschlands, aber kein Selbstläufer mehr. Nach dem Preisrückgang 2022 bis 2024 haben sich die Preise stabilisiert. Für Verkäufer heißt das: Käufer gibt es, sie rechnen aber genau.
- Angebotspreise: Das Angebotsmittel für Eigentumswohnungen liegt 2026 bei etwa 8.700 €/m². Angebotspreise sind Wunschpreise, nicht Abschlusspreise.
- Beurkundete Preise: Für Bestandswohnungen weist der Gutachterausschuss München im Mittel etwa 9.300 €/m² aus. Der Unterschied zum Angebotsmittel entsteht, weil überdurchschnittlich viele hochpreisige Lagen tatsächlich beurkundet werden und günstige Angebote lange im Markt bleiben (Gutachterausschuss München, Marktberichte 2026).
- Bodenrichtwerte: Zum Stichtag 01.01.2026 liegen einfache Lagen bei etwa 1.800 €/m², gute Lagen bei etwa 2.600 €/m², Bestlagen bis 6.500 €/m² Grundstücksfläche.
- Bauzinsen: Wohnungsbaukredite mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung kosten etwa 3,9 % (Bundesbank, Juli 2026). Das begrenzt, was Selbstnutzer finanzieren können, und drückt auf die erzielbaren Preise in mittleren Lagen.
- Vermietet oder leer: Vermietete Wohnungen erzielen typischerweise 10 bis 30 % weniger als vergleichbare leere Wohnungen, weil Selbstnutzer als Käufer wegfallen.
Was diese Zahlen für Ihre konkrete Wohnung bedeuten, hängt von Lage im Sinne des Mietspiegels, Baujahr, Zustand, WEG-Rücklage und Mietsituation ab. Der Ratgeber Was ist meine Wohnung wert? zeigt, wie Sie vom Quadratmeterpreis zum realistischen Verkaufspreis kommen.
Wie läuft der Verkauf in 7 Schritten ab?
Der Ablauf ist bei allen drei Verkaufswegen gleich. Nur Schritt 4 unterscheidet sich: Beim Makler und beim Privatverkauf vermarkten Sie, beim Direktankauf holen Sie ein Angebot ein.
- Marktwert ermitteln. Vergleichspreise des Gutachterausschusses, Mietspiegel und Zustand ergeben eine realistische Spanne. Ohne diese Spanne verhandeln Sie blind. Zur Wertermittlung.
- Unterlagen zusammenstellen. Grundbuchauszug, Teilungserklärung, die letzten drei ETV-Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Energieausweis, Grundriss, bei Vermietung der Mietvertrag. Zur Unterlagen-Checkliste.
- Verkaufsweg wählen. Makler, Privatverkauf oder Direktankauf. Die Wahl hängt von Zeit, Preisziel, Zustand und Mietsituation ab. Zur Entscheidungshilfe.
- Vermarkten oder Angebot einholen. Exposé, Portale, Besichtigungen und Anfragen filtern, oder Unterlagen an einen Direktankäufer senden und das indikative Angebot prüfen. Zum Privatverkauf oder zum Direktankauf.
- Käufer und Finanzierung prüfen. Lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder einen Eigenkapitalnachweis zeigen, bevor der Notar beauftragt wird. Zum Ablauf im Detail.
- Notarvertrag beurkunden. Der Notar entwirft den Vertrag, Verbraucher haben eine Frist von 14 Tagen zur Prüfung (§ 17 Abs. 2a BeurkG), danach folgt die Beurkundung (§ 311b BGB). Zum Notarverfahren.
- Kaufpreis erhalten und übergeben. Nach Auflassungsvormerkung und Lastenfreistellung wird der Kaufpreis fällig, typischerweise 4 bis 8 Wochen nach Beurkundung. Dann Übergabe mit Protokoll und Zählerständen. Zum Zeitplan.
Makler, Privatverkauf oder Direktankauf: welcher Weg passt?
Keiner der drei Wege ist für alle Eigentümer der richtige. Ein Makler bringt Reichweite und Erfahrung und erzielt in gefragten Lagen oft den höchsten Preis. Der Privatverkauf spart die Provision und kostet Zeit. Der Direktankauf ist schnell und sicher, liegt aber typischerweise unter dem Bestpreis am offenen Markt, weil kein Bieterwettbewerb stattfindet.
| Kriterium | Makler | Privatverkauf | Direktankauf |
|---|---|---|---|
| Provision | Meist 3,57 % inkl. MwSt. je Seite, Verkäufer und Käufer teilen sich die Provision (§ 656c BGB) | Keine | Keine |
| Dauer bis Notar | Typischerweise 3 bis 6 Monate | Typischerweise 3 bis 9 Monate | Typischerweise 2 bis 6 Wochen |
| Preisniveau | Marktpreis, in gefragten Lagen oft Bestpreis durch Bieterwettbewerb | Marktpreis, Risiko der Fehlbepreisung in beide Richtungen | Typischerweise unter dem Bestpreis am offenen Markt, dafür verbindlich |
| Aufwand für Sie | Gering: Unterlagen liefern, Entscheidungen treffen | Hoch: Exposé, Portale, Anfragen, Besichtigungen, Verhandlung | Gering: Unterlagen senden, Angebot prüfen, ein Besichtigungstermin |
| Verbindlichkeit | Erst mit Notarvertrag, Finanzierung des Käufers offen bis zur Bankbestätigung | Erst mit Notarvertrag, Bonität selbst zu prüfen | Angebot indikativ, verbindlich mit Notarvertrag, ohne Finanzierungsvorbehalt |
| Geeignet für | Gute bis sehr gute Lagen, leere Wohnungen, keine Eile, Preis maximieren | Erfahrene Eigentümer mit Zeit, Käufer bereits im Umfeld vorhanden | Zeitdruck, vermietete Wohnungen, Sanierungsstau, Erbengemeinschaften, Diskretion |
Die Entscheidung nach Situation, die richtigen Fragen an Makler und Ankäufer und die Warnzeichen bei unseriösen Anbietern finden Sie im Ratgeber Makler, Privatverkauf oder Direktankauf.
Was kostet der Verkauf und welche Steuern fallen an?
Die großen Nebenkosten trägt in Bayern der Käufer: 3,5 % Grunderwerbsteuer sowie etwa 1,5 bis 2 % für Notar und Grundbuch. Als Verkäufer zahlen Sie bei Beauftragung eines Maklers meist 3,57 % Provision inklusive Mehrwertsteuer, dazu Energieausweis, Grundbuchauszüge und die Löschung eingetragener Grundschulden. Bei einer noch laufenden Finanzierung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Steuerlich ist § 23 EStG entscheidend: Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf und haben nicht selbst darin gewohnt, ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig. Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren macht den Verkauf steuerfrei. Alle Positionen mit Rechenbeispiel stehen im Ratgeber Kosten und Steuern beim Wohnungsverkauf.
Hinweis: Diese Seite ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Klären Sie Spekulationsfrist und Vorfälligkeitsentschädigung mit Steuerberater und Bank, bevor Sie den Notartermin vereinbaren.
Was ist meine Wohnung wert?
Der Wert einer Münchner Wohnung ergibt sich aus drei Quellen: den beurkundeten Vergleichspreisen des Gutachterausschusses, dem Ertragswert auf Basis der Vergleichsmiete laut Mietspiegel und dem Zustand von Wohnung und Gemeinschaftseigentum. Online-Rechner arbeiten mit Angebotspreisen und kennen weder Rücklage noch Sanierungsstau. Sie liefern eine erste Spanne, keine Verhandlungsbasis.
Wie Sie die drei Verfahren anwenden und welche Abschläge Käufer für vermietete oder sanierungsbedürftige Wohnungen ansetzen, erklärt der Ratgeber Was ist meine Wohnung in München wert?
Ein Makler bewertet nach Angebotsvergleich und Lage. Ein Bestandshalter rechnet vom Ertrag her: Wir nehmen die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel München, setzen sie ins Verhältnis zum Kaufpreis und prüfen, ob die Bruttomietrendite die Käuferschwelle von etwa 4 % erreicht, die in München als Faustregel gilt. Davon ziehen wir das nicht umlagefähige Hausgeld ab, prüfen den Rücklagenstand der WEG, lesen die ETV-Protokolle der letzten drei Jahre auf beschlossene und geplante Sonderumlagen, schätzen den Sanierungsbedarf an Wohnung und Gemeinschaftseigentum und prüfen die Lasten in Abteilung II und III des Grundbuchs. Aus dieser Rechnung entsteht unser indikatives Angebot innerhalb von 48 Stunden. Es ist unverbindlich und liegt typischerweise unter dem Bestpreis am offenen Markt, dafür ohne Provision, ohne Vermarktung und ohne Finanzierungsvorbehalt.
Welche Sondersituationen gibt es?
Vermietete Wohnung
Der Mietvertrag geht auf den Käufer über (§ 566 BGB), Selbstnutzer scheiden als Käufer meist aus, der Preis liegt typischerweise 10 bis 30 % unter dem einer leeren Wohnung. Für Kapitalanleger und Bestandshalter ist das kein Hindernis, wie der Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen zeigt.
Geerbte Wohnung
Vor dem Verkauf müssen Erbschein oder notarielles Testament vorliegen und das Grundbuch berichtigt sein; in einer Erbengemeinschaft müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen. Die Spekulationsfrist des Erblassers läuft weiter, was oft den steuerfreien Verkauf ermöglicht. Ablauf und Fristen im Ratgeber Geerbte Wohnung verkaufen.
Scheidung
Bei gemeinsamem Eigentum können beide Ehepartner nur zusammen verkaufen, sonst bleibt die Teilungsversteigerung mit meist deutlich niedrigerem Erlös. Ein schneller, provisionsfreier Verkauf mit klarem Zeitplan entlastet in dieser Phase. Mehr im Ratgeber Wohnung verkaufen bei Scheidung.
Sanierungsstau
Alte Elektrik, Bäder aus den 1970ern oder eine WEG mit leerer Rücklage schrecken Selbstnutzer ab, die finanzieren müssen. Käufer mit eigenem Handwerkernetz rechnen den Sanierungsbedarf ein und kaufen im Ist-Zustand. Was Sie vor dem Verkauf noch tun sollten und was nicht, steht im Ratgeber Wohnung mit Sanierungsstau verkaufen.
Alle Ratgeber zum Wohnungsverkauf
Jeder Ratgeber beantwortet eine Frage vollständig, nennt die Münchner Zahlen mit Quelle und zeigt im Kasten „So rechnet ein Käufer", worauf wir bei der Ankaufsprüfung achten.
Wohnung verkaufen in Ihrem Stadtteil
Preise, Mietspiegel-Wohnlage und Käufernachfrage unterscheiden sich in München von Viertel zu Viertel. Eine Altbauwohnung in Haidhausen wird anders bewertet als eine Nachkriegswohnung in Neuperlach, auch wenn beide gleich groß sind. Die Stadtteilseiten nennen Bodenrichtwerte, typische Baujahre und Besonderheiten der WEG-Strukturen vor Ort.
- Au-Haidhausen
- Bogenhausen
- Giesing
- Maxvorstadt
- Neuhausen-Nymphenburg
- Pasing-Obermenzing
- Schwabing
- Sendling
Wenn Sie den schnellen Weg prüfen möchten: Senden Sie uns Ihre Unterlagen über den Direktankauf. Sie erhalten innerhalb von 48 Stunden ein indikatives, unverbindliches Angebot und entscheiden dann in Ruhe, ob dieser Weg oder ein Makler für Sie besser passt.
Häufige Fragen
Kann ich meine Wohnung in München ohne Makler verkaufen?
Ja. Ein Makler ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Sie sparen die Provision von meist 3,57 % des Kaufpreises, müssen aber Wertermittlung, Unterlagen, Exposé, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Verhandlung selbst übernehmen. Eine dritte Möglichkeit ist der Direktankauf durch einen Bestandshalter, bei dem weder Provision noch Vermarktung anfallen. Details finden Sie im Ratgeber Wohnung verkaufen ohne Makler.
Wie lange dauert ein Wohnungsverkauf in München?
Mit Makler dauert es typischerweise 3 bis 6 Monate bis zum Notartermin, privat 3 bis 9 Monate, beim Direktankauf 2 bis 6 Wochen. Nach der Beurkundung vergehen bis zur Kaufpreiszahlung meist weitere 4 bis 8 Wochen, weil Auflassungsvormerkung und Lastenfreistellung abgewartet werden. Die Phasen im Detail erklärt der Ratgeber Dauer eines Wohnungsverkaufs.
Was kostet der Verkauf einer Wohnung?
Für Verkäufer fallen in Bayern an: gegebenenfalls Maklerprovision von meist 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer, Kosten für den Energieausweis, Grundbuchauszüge und die Löschung von Grundschulden, oft 300 bis 800 €. Notar- und Grundbuchkosten von etwa 1,5 bis 2 % sowie 3,5 % Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer. Mehr im Ratgeber Kosten und Steuern.
Wann fällt Spekulationssteuer an?
Wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und Sie die Wohnung nicht selbst genutzt haben (§ 23 EStG). Steuerfrei bleibt der Gewinn, wenn Sie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst darin gewohnt haben. Bei geerbten Wohnungen zählt die Haltedauer des Erblassers weiter. Klären Sie Ihren Fall mit einem Steuerberater, bevor Sie den Notartermin vereinbaren.
Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?
Ja, jederzeit. Der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über (§ 566 BGB, Kauf bricht nicht Miete). Der Kreis der Interessenten ist kleiner, weil Selbstnutzer ausscheiden, und der Preis liegt typischerweise 10 bis 30 % unter dem einer leeren Wohnung. Für Kapitalanleger und Bestandshalter ist ein laufender Mietvertrag dagegen kein Nachteil. Mehr im Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen.
Was ist ein Direktankauf?
Beim Direktankauf kauft ein Investor oder Bestandshalter die Wohnung selbst, ohne Makler und ohne öffentliche Vermarktung. Sie senden Unterlagen, erhalten ein indikatives Angebot und entscheiden, ob Sie zum Notar gehen. Es gibt keinen Bieterwettbewerb, das Angebot liegt deshalb typischerweise unter dem erzielbaren Bestpreis am offenen Markt. Dafür ist der Verkauf schnell, provisionsfrei und ohne Finanzierungsvorbehalt.
Wie schnell zahlt Staycation den Kaufpreis?
Wir geben innerhalb von 48 Stunden nach Erhalt der Unterlagen ein indikatives, unverbindliches Angebot ab. Ein Notartermin ist kurzfristig möglich. Die Kaufpreiszahlung folgt dem üblichen Notarverfahren: fällig nach Eintragung der Auflassungsvormerkung und Vorliegen der Lastenfreistellungsunterlagen, typischerweise 4 bis 8 Wochen nach Beurkundung. Das Eigenkapital ist vorhanden, ein Finanzierungsvorbehalt entfällt.
Was passiert, wenn meine Wohnung nicht in Ihr Ankaufsprofil passt?
Dann sagen wir Ihnen das offen und schnell. Wir kaufen Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und Wohnungspakete in München und Umland, Bestand ab Baujahr 1900, auch mit Leerstand, Sanierungsbedarf oder schwieriger Mietsituation. Passt ein Objekt nicht, erhalten Sie trotzdem unsere Einschätzung zum Wert und einen Hinweis, welcher Verkaufsweg für Sie sinnvoller ist.