Für den Verkauf einer Eigentumswohnung brauchen Sie Grundbuchauszug, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Wirtschaftsplan, die letzten drei Jahresabrechnungen, ETV-Protokolle der letzten drei bis fünf Jahre, den Stand der Erhaltungsrücklage, einen gültigen Energieausweis, Grundriss und Wohnflächenberechnung. Bei vermieteten Wohnungen kommen Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung hinzu. Die Beschaffung dauert typischerweise zwei bis vier Wochen.
Welche Unterlagen brauche ich? Die Checkliste
Die folgende Tabelle enthält alle Dokumente, die ein Käufer, seine Bank und der Notar sehen wollen. Kosten und Dauer sind typische Werte für München.
| Dokument | Wo bekomme ich es | Kosten | Dauer |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug (aktuell, alle drei Abteilungen) | Grundbuchamt beim Amtsgericht München, oder über den Notar | 10 € unbeglaubigt, 20 € beglaubigt | sofort bis 1 Woche |
| Teilungserklärung mit Aufteilungsplan | Eigene Kaufunterlagen, Hausverwaltung, Grundakte beim Grundbuchamt | 0 bis etwa 50 € für Kopien | 1 bis 2 Wochen |
| Wirtschaftsplan (aktuell) | Hausverwaltung | meist kostenlos | wenige Tage |
| Jahresabrechnungen der letzten 3 Jahre | Hausverwaltung, Eigentümerportal | meist kostenlos | wenige Tage |
| ETV-Protokolle der letzten 3 bis 5 Jahre | Hausverwaltung, Beschlusssammlung | meist kostenlos, Aufwandspauschale möglich | wenige Tage bis 2 Wochen |
| Stand der Erhaltungsrücklage | Hausverwaltung, steht in Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan | kostenlos | wenige Tage |
| Energieausweis (Pflicht nach § 80 GEG) | Hausverwaltung; sonst Energieberater oder Schornsteinfeger | Verbrauchsausweis etwa 50 bis 100 €, Bedarfsausweis etwa 300 bis 500 € | vorhanden: sofort; neu: 1 bis 3 Wochen |
| Grundriss | Eigene Unterlagen, Aufteilungsplan, Bauakte der Lokalbaukommission | kostenlos bis etwa 150 € für Neuzeichnung | sofort bis 3 Wochen (Bauakte) |
| Wohnflächenberechnung nach WoFlV | Bauunterlagen, Verwaltung; sonst Aufmaß durch Architekt oder Sachverständigen | vorhanden: kostenlos; Aufmaß etwa 100 bis 300 € | 1 bis 2 Wochen |
| Baubeschreibung | Bauträgerunterlagen, Verwaltung, Bauakte | kostenlos bis Kopierkosten | 1 bis 3 Wochen |
| Mietvertrag mit Nachträgen und letzte Nebenkostenabrechnung (bei Vermietung) | Eigene Unterlagen | kostenlos | sofort |
| Nachweise Modernisierung (Rechnungen, Garantien) | Eigene Unterlagen, Handwerker | kostenlos | sofort bis 2 Wochen |
| Verwalterbescheinigung (Hausgeldstand) und ggf. Verwalterzustimmung nach § 12 WEG | Hausverwaltung, angefordert über den Notar | Bescheinigung meist kostenlos, Zustimmung etwa 100 bis 300 € | 1 bis 3 Wochen |
Rechnen Sie mit Gesamtkosten von etwa 50 bis 500 €, je nachdem, ob ein Energieausweis oder ein Aufmaß neu erstellt werden muss. Die Zeit bestimmt fast immer die Hausverwaltung.
Was liest ein Käufer zuerst?
Aus Käufersicht sind die Unterlagen nicht gleich wichtig. Wir sehen bei jeder Ankaufsprüfung dieselbe Reihenfolge, und Banken lesen ähnlich:
- Grundbuchauszug. Abteilung I zeigt, wer verkaufen darf. Abteilung II zeigt Lasten wie Wohnrechte, Nießbrauch oder Vorkaufsrechte. Abteilung III zeigt Grundschulden, die vor der Übergabe gelöscht werden müssen. Ein Käufer, der hier Überraschungen findet, senkt den Preis oder steigt aus.
- Teilungserklärung. Sie legt fest, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist, ob Vermietung oder gewerbliche Nutzung erlaubt sind, ob ein Stellplatz dazugehört und ob der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss. Fenster als Gemeinschaftseigentum bedeuten zum Beispiel, dass ihr Austausch die WEG trifft.
- ETV-Protokolle und Jahresabrechnung. Hier steht, was auf die Gemeinschaft zukommt: beschlossene Sonderumlagen, geplante Sanierungen, Streit unter Eigentümern, Hausgeldrückstände. Die Jahresabrechnung zeigt außerdem, ob der Wirtschaftsplan gehalten wurde.
- Erhaltungsrücklage. Der Rücklagenstand je Wohnung wird ins Verhältnis zum Gebäudealter gesetzt. Eine WEG von 1970 mit 30 Wohnungen und 40.000 € Rücklage hat ein Problem, das der Käufer einpreist.
- Mietvertrag. Bei vermieteten Wohnungen zählt nur, was im Vertrag steht: Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Staffel oder Index, Kaution, Kündigungsverzicht, Vertragsdatum. Der Käufer tritt nach § 566 BGB in genau diesen Vertrag ein.
- Energieausweis und Baubeschreibung. Sie geben Hinweise auf Heizung, Dämmung und die nächsten großen Sanierungen im Gebäude.
Grundriss, Fotos und Lagebeschreibung, die im Exposé ganz vorne stehen, kommen bei einem professionellen Käufer erst danach. Wie eine Prüfung dann weitergeht, beschreiben wir unter Ablauf eines Wohnungsverkaufs.
Was kosten fehlende Unterlagen den Verkäufer?
Fehlende Unterlagen kosten selten direkt Geld, aber fast immer Zeit und Preis.
- Bußgeld. Ohne Energieausweis bei der Besichtigung droht nach § 108 GEG ein Bußgeld von bis zu 10.000 €. Auch fehlende Energiekennwerte in der Anzeige sind eine Ordnungswidrigkeit.
- Verzögerung. Die Bank des Käufers gibt ohne Teilungserklärung, Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung und Energieausweis keine Finanzierungszusage. Jede Woche, die Sie auf die Verwaltung warten, verschiebt den Notartermin. In München vergehen zwischen Anfrage und Antwort mancher Verwalter zwei bis vier Wochen.
- Preisabschlag. Was der Käufer nicht prüfen kann, nimmt er als Risiko in den Preis. Fehlende ETV-Protokolle lassen ihn eine Sonderumlage vermuten. Ein fehlender Rücklagennachweis lässt ihn mit null rechnen. Eine unklare Wohnfläche lässt ihn die kleinere Zahl ansetzen.
- Haftung. Was Sie wissen und nicht sagen, kann nach Vertragsschluss als arglistiges Verschweigen gewertet werden. Vollständige Unterlagen schützen Sie, weil der Käufer nachweislich informiert war.
Wer die Unterlagen vor dem ersten Gespräch vollständig hat, verhandelt aus einer besseren Position und verkürzt den Verkauf um Wochen. Mehr zur Preisfindung unter Was ist meine Wohnung wert.
In welcher Reihenfolge beschaffe ich die Unterlagen?
Beginnen Sie mit dem, was am längsten dauert, und sammeln Sie parallel, was Sie selbst haben.
- Woche 1: Hausverwaltung anschreiben. Fordern Sie in einer E-Mail alles auf einmal an: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, aktuellen Wirtschaftsplan, drei Jahresabrechnungen, Protokolle der letzten fünf Versammlungen, Rücklagenstand, Energieausweis, Baubeschreibung und die Bestätigung, dass keine Hausgeldrückstände bestehen. Setzen Sie eine Frist von 14 Tagen.
- Woche 1: Grundbuchauszug beantragen. Persönlich beim Grundbuchamt oder über einen Notar. Prüfen Sie Abteilung III: Steht dort noch eine Grundschuld eines abbezahlten Darlehens, lassen Sie sich jetzt die Löschungsbewilligung von der Bank geben.
- Woche 1 bis 2: Eigene Ordner durchsehen. Kaufvertrag, Grundriss, Mietvertrag mit allen Nachträgen, letzte Nebenkostenabrechnung, Rechnungen für Bad, Fenster, Heizung, Elektrik. Sortieren Sie nach Datum.
- Woche 2 bis 3: Lücken schließen. Fehlt der Grundriss oder die Wohnflächenberechnung, beauftragen Sie ein Aufmaß oder beantragen Sie Akteneinsicht bei der Lokalbaukommission. Fehlt der Energieausweis im Gebäude, klären Sie mit der Verwaltung, wer ihn erstellen lässt.
- Woche 3 bis 4: Ordnen und digitalisieren. Ein Ordner als PDF, benannt nach Dokumenttyp. Damit können Sie an einem Tag mehrere Interessenten bedienen und einem Käufer wie Staycation die Grundlage für ein indikatives Angebot innerhalb von 48 Stunden liefern.
Was gilt bei vermieteten Wohnungen zusätzlich?
Bei einer vermieteten Wohnung kauft der Erwerber den Mietvertrag mit. Nach § 566 BGB bricht Kauf nicht Miete. Deshalb braucht der Käufer den vollständigen Vertrag mit allen Nachträgen, die letzte Nebenkostenabrechnung, den Nachweis der Kaution und eine Aufstellung der Mietzahlungen der letzten zwölf Monate. Legen Sie außerdem offen, wann die Miete zuletzt erhöht wurde: Die Kappungsgrenze in München begrenzt Erhöhungen auf 15 % in drei Jahren, und die Mietpreisbremse greift bei Neuvermietung. Ein Käufer rechnet damit sofort aus, welches Potenzial im Vertrag steckt.
Wir lesen die ETV-Protokolle zuerst rückwärts: Was wurde beschlossen, was wurde vertagt, was steht seit Jahren auf der Tagesordnung? Eine vertagte Dachsanierung ist eine Sonderumlage, die noch nicht beziffert ist. Wir schätzen sie und ziehen unseren Anteil vom Angebot ab. Beim Mietvertrag zählt die Kaltmiete aus dem Vertrag, nicht die Zahl aus dem Exposé. Wenn im Exposé „Warmmiete 1.350 €“ steht und im Vertrag 1.010 € kalt, rechnen wir mit 1.010 €. Diese Miete vergleichen wir mit der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel und prüfen, wie weit die Kappungsgrenze eine Erhöhung zulässt. Daraus ergibt sich die Bruttomietrendite auf den Kaufpreis, bei der wir in München als Faustregel etwa 4 % als Schwelle ansetzen. Hausgeldanteile, die nicht umlagefähig sind, und ein niedriger Rücklagenstand senken das Ergebnis, eine gut gefüllte Rücklage hebt es. Das Ergebnis ist ein indikatives, unverbindliches Angebot.
Brauche ich einen Makler für die Unterlagen?
Nein. Alle Dokumente können Sie selbst beschaffen, und die meisten haben Sie bereits. Ein guter Makler nimmt Ihnen die Korrespondenz mit der Verwaltung ab, prüft die Unterlagen auf Vollständigkeit und bereitet sie für Banken auf. Das ist ein echter Service, besonders wenn Sie nicht in München wohnen oder die Wohnung geerbt haben und die Historie nicht kennen. Für eine leere Wohnung in guter Lage, die breit vermarktet werden soll, ist der Makler oft der richtige Weg.
Wenn Sie an einen Bestandshalter verkaufen, übernimmt dieser die Prüfung selbst. Sie senden die Unterlagen, die Sie haben, und erhalten eine Liste dessen, was noch fehlt. Bei Staycation folgt nach vollständigen Unterlagen innerhalb von 48 Stunden ein indikatives, unverbindliches Angebot, ohne Maklerprovision. Wie das abläuft, steht unter Direktankauf. Eine Übersicht aller Verkaufswege finden Sie unter Wohnung verkaufen in München.
Hinweis: Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Welche Unterlagen der Kaufvertrag im Einzelfall verlangt, klärt Ihr Notar.
Häufige Fragen
Ist der Energieausweis beim Wohnungsverkauf Pflicht?
Ja. Nach § 80 GEG müssen Sie den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen und nach Vertragsschluss übergeben. Schon in der Anzeige sind Energiekennwerte Pflicht (§ 87 GEG). Fehlt der Ausweis, droht nach § 108 GEG ein Bußgeld von bis zu 10.000 €. Bei einer Eigentumswohnung gilt der Ausweis für das ganze Gebäude, der Verwalter hat ihn in der Regel vorliegen.
Woher bekomme ich einen aktuellen Grundbuchauszug?
Beim Grundbuchamt des Amtsgerichts München, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Als Eigentümer weisen Sie Ihr berechtigtes Interesse mit dem Personalausweis nach. Ein unbeglaubigter Ausdruck kostet 10 €, ein beglaubigter 20 € (GNotKG). Auch Ihr Notar kann den Auszug elektronisch abrufen. Der Auszug sollte für den Verkauf nicht älter als drei Monate sein.
Was mache ich, wenn die Hausverwaltung Unterlagen nicht herausgibt?
Sie haben nach § 18 Abs. 4 WEG einen Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Fordern Sie schriftlich mit Frist an und nennen Sie konkret, was Sie brauchen: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Protokolle, Rücklagenstand. Viele Verwalter stellen die Unterlagen über ein Eigentümerportal bereit. Kopien dürfen sie mit einer Aufwandspauschale berechnen, verweigern dürfen sie die Einsicht nicht.
Brauche ich eine Wohnflächenberechnung, wenn ich die Fläche aus dem Kaufvertrag kenne?
Empfehlenswert ist sie trotzdem. Die Fläche im Kaufvertrag stammt oft aus der Teilungserklärung und wurde nach DIN 277 oder ohne Norm ermittelt. Käufer und Banken rechnen nach der Wohnflächenverordnung, bei der Balkone nur zu einem Viertel bis zur Hälfte und Dachschrägen unter 2 m nur anteilig zählen. Weicht die Fläche um mehr als 10 % ab, kann der Käufer nachträglich Ansprüche stellen.
Wie alt dürfen die ETV-Protokolle sein, die ich vorlege?
Legen Sie die Protokolle der letzten drei bis fünf Eigentümerversammlungen vor. Käufer suchen darin nach Beschlüssen über Sonderumlagen, geplanten Sanierungen von Dach, Fassade, Heizung oder Leitungen, Rechtsstreitigkeiten und Hausgeldrückständen anderer Eigentümer. Ältere Protokolle sind nur relevant, wenn dort eine Maßnahme beschlossen wurde, die noch nicht umgesetzt ist.
Was ist die Verwalterzustimmung und wer zahlt sie?
Viele Teilungserklärungen sehen nach § 12 WEG vor, dass der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss. Er prüft dabei im Wesentlichen die Bonität des Käufers. Ohne diese Zustimmung wird der Käufer nicht ins Grundbuch eingetragen. Die Verwalter berechnen dafür typischerweise 100 bis 300 €. Wer zahlt, regelt der Kaufvertrag, in München meist der Verkäufer. Ihr Notar holt die Zustimmung ein.