Ein Wohnungsverkauf läuft in sieben Schritten: Entscheidung und Ziel, Unterlagen beschaffen, Wert ermitteln, Verkaufsweg wählen, Vermarktung oder Direktangebot mit Besichtigung, Verhandlung mit Finanzierungsbestätigung, Notarvertrag mit Beurkundung, Kaufpreiszahlung und Übergabe. Mit Makler dauert das in München typischerweise vier bis sieben Monate, im Direktankauf etwa zwei bis drei Monate.
Welche sieben Schritte hat ein Wohnungsverkauf?
Die Reihenfolge ist bei jedem Verkaufsweg dieselbe. Was sich unterscheidet, ist die Dauer und wer die Arbeit macht.
- Entscheidung und Ziel. Klären Sie, warum Sie verkaufen und was Vorrang hat: der höchste Preis, ein fester Termin, wenig Aufwand oder ein sicherer Abschluss. Bei Erbengemeinschaften und Scheidungen gehört dazu, dass alle Beteiligten dem Verkauf zustimmen. Prüfen Sie außerdem, ob die Spekulationsfrist von zehn Jahren nach § 23 EStG abgelaufen ist und ob ein laufendes Darlehen abgelöst werden muss.
- Unterlagen beschaffen. Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, ETV-Protokolle, Rücklagenstand, Energieausweis, Grundriss, Wohnflächenberechnung, bei Vermietung der Mietvertrag. Die Verwaltung braucht dafür typischerweise zwei bis vier Wochen. Die vollständige Liste steht unter Unterlagen für den Wohnungsverkauf.
- Wert ermitteln. Vergleichswert aus beurkundeten Kaufpreisen des Gutachterausschusses München, Abschläge für Zustand, Vermietung und WEG-Themen. Beurkundete Bestandswohnungen lagen 2026 bei etwa 9.300 €/m². Wie Sie zu einer belastbaren Spanne kommen, erklärt Was ist meine Wohnung wert.
- Verkaufsweg wählen. Makler, Privatverkauf oder Direktankauf durch einen Bestandshalter. Ein Makler ist die bessere Wahl bei leerer Wohnung in gefragter Lage ohne Zeitdruck. Ein Direktankauf passt bei vermieteten Wohnungen, festem Zeitplan oder Sanierungsstau.
- Vermarktung oder Direktangebot, dann Besichtigung. Mit Makler oder privat: Exposé, Portale, Besichtigungstermine mit mehreren Interessenten über Wochen. Im Direktankauf: Unterlagen senden, indikatives Angebot innerhalb von 48 Stunden, ein Besichtigungstermin zur Bestätigung. Bei vermieteten Wohnungen müssen Besichtigungen mit dem Mieter abgestimmt werden.
- Verhandlung und Finanzierungsbestätigung. Preis, Übergabetermin, Übernahme von Einbauten und Kaution werden festgelegt. Lassen Sie sich vor dem Notartermin eine Finanzierungsbestätigung der Bank des Käufers zeigen. Sie ist keine Garantie, aber ein Beleg, dass die Bank die Unterlagen geprüft hat. Ein Bestandshalter, der aus Eigenkapital kauft, braucht diesen Schritt nicht.
- Notarvertrag, Beurkundung, Zahlung, Übergabe. Der Notar erstellt den Entwurf, beide Seiten prüfen ihn, bei Verbrauchern gilt eine Frist von 14 Tagen, dann wird beurkundet. Nach Eintragung der Auflassungsvormerkung und Vorlage der Löschungsunterlagen wird der Kaufpreis fällig. Die Übergabe erfolgt nach Zahlungseingang.
Wie lange dauert jeder Schritt?
Die folgenden Werte sind typische Spannen aus Verkäufen in München. Sie hängen stark von der Hausverwaltung, der Jahreszeit und der Lage ab.
| Schritt | Makler | Privatverkauf | Direktankauf |
|---|---|---|---|
| Entscheidung und Ziel | 1 bis 2 Wochen | 1 bis 2 Wochen | 1 bis 2 Wochen |
| Unterlagen | 2 bis 4 Wochen (Makler fordert an) | 2 bis 4 Wochen | 2 bis 4 Wochen, Käufer prüft parallel |
| Wertermittlung | 1 bis 2 Wochen | 1 bis 4 Wochen | indikatives Angebot in 48 Stunden nach Unterlagen |
| Vermarktung und Besichtigung | 4 bis 12 Wochen | 6 bis 16 Wochen | 1 Besichtigungstermin, etwa 1 Woche |
| Verhandlung und Finanzierungsbestätigung | 2 bis 6 Wochen | 2 bis 6 Wochen | wenige Tage, keine Finanzierungsbestätigung nötig |
| Notarvertrag bis Beurkundung | 3 bis 5 Wochen | 3 bis 5 Wochen | 2 bis 4 Wochen, Termin kurzfristig möglich |
| Kaufpreisfälligkeit und Übergabe | 4 bis 8 Wochen | 4 bis 8 Wochen | 4 bis 6 Wochen |
| Gesamt | etwa 4 bis 7 Monate | etwa 5 bis 9 Monate | etwa 2 bis 3 Monate |
Die letzten beiden Zeilen sind bei allen Wegen ähnlich, weil Notar, Grundbuchamt und Stadt München das Tempo vorgeben. Der Unterschied entsteht in der Mitte: bei Vermarktung, Besichtigungen und Finanzierung.
Was passiert beim Notar?
Der Notar ist in Deutschland neutral und für beide Seiten tätig. Er entwirft den Vertrag, belehrt über die Rechtsfolgen, beurkundet und wickelt anschließend die Eigentumsumschreibung ab. In der Regel wählt der Käufer den Notar aus, weil er ihn bezahlt. Der Ablauf im Einzelnen:
Entwurf
Der Notar erhält von beiden Seiten die Eckdaten: Kaufpreis, Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände, Regelungen zu Kaution und Mietvertrag, zu bestehenden Grundschulden und zur Verwalterzustimmung. Der Entwurf geht als PDF an beide Parteien. Lesen Sie ihn vollständig, und fragen Sie nach, wenn Sie etwas nicht verstehen. Der Notar muss erklären, aber er berät nicht einseitig.
14-Tage-Frist
Verkauft ein Unternehmer an einen Verbraucher, muss der Entwurf dem Verbraucher nach § 17 Abs. 2a BeurkG mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Unter Privatpersonen ist die Frist nicht zwingend, in der Praxis wird sie fast immer eingehalten.
Beurkundung
Der Notar liest den Vertrag vollständig vor. Änderungen sind bis zur Unterschrift möglich und werden handschriftlich eingetragen. Nach der Unterschrift ist der Vertrag bindend. Der Termin dauert bei einer Eigentumswohnung typischerweise 45 bis 90 Minuten.
Auflassungsvormerkung
Direkt nach der Beurkundung beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Eintragung einer Vormerkung nach § 883 BGB zugunsten des Käufers. Sie sichert seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung und ist Voraussetzung dafür, dass seine Bank die Finanzierung auszahlt. In München dauert die Eintragung typischerweise ein bis drei Wochen.
Kaufpreisfälligkeit
Der Notar prüft die im Vertrag genannten Fälligkeitsvoraussetzungen: Vormerkung eingetragen, Löschungsbewilligungen Ihrer Bank liegen vor, Verwalterzustimmung nach § 12 WEG erteilt, Stadt München hat auf ein gesetzliches Vorkaufsrecht verzichtet. Dann schickt er die Fälligkeitsmitteilung. Der Käufer zahlt direkt an Sie und, wenn eine Grundschuld abzulösen ist, den Ablösebetrag direkt an Ihre Bank.
Übergabe und Umschreibung
Mit vollständiger Zahlung gehen Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer über. Sie übergeben Schlüssel, Unterlagen und bei Vermietung die Kaution. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt Wochen später und ist für Sie nur noch Formsache.
Welche Fehler passieren typischerweise?
- Vermarktung ohne vollständige Unterlagen. Der Käufer ist gefunden, dann wartet alles vier Wochen auf die Verwaltung. In der Zeit springen Interessenten ab.
- Angebotspreis nach Online-Rechner. Ein zu hoher Einstiegspreis führt in München zu Preissenkungen im Portal, die jeder Interessent sieht.
- Notartermin ohne Finanzierungsnachweis. Platzt die Finanzierung nach der Beurkundung, verlieren Sie Monate und tragen Kosten für die Rückabwicklung.
- Sonderumlage vor Beurkundung übersehen. Eine beschlossene, aber noch nicht fällige Sonderumlage muss im Vertrag geregelt werden. Sonst gibt es Streit nach der Übergabe.
- Grundschuld nicht rechtzeitig geklärt. Löschungsbewilligung und Ablösebetrag der Bank brauchen zwei bis vier Wochen. Beantragen Sie beides, sobald der Käufer feststeht.
- Mieter zu spät informiert. Besichtigungen gegen den Willen des Mieters sind schwierig. Ein frühes Gespräch spart Zeit.
Vor dem Notartermin prüfen wir zwei Punkte besonders genau. Erstens die Umlagen: Nach § 16 WEG trägt derjenige eine Sonderumlage, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch steht. Ist eine Umlage beschlossen, aber erst nach der Übergabe fällig, trifft sie den Käufer. Wir ziehen sie deshalb vom Angebot ab oder lassen im Vertrag regeln, dass der Verkäufer sie trägt. Zweitens die Lastenfreistellung: Wir sehen in Abteilung III des Grundbuchs, welche Grundschuld eingetragen ist, und in Abteilung II, ob Wohnrechte oder Vorkaufsrechte bestehen. Der Kaufpreis wird nur gezahlt, wenn die Bank die Löschungsbewilligung vorlegt und der Ablösebetrag unter dem Kaufpreis liegt. Dazu kommt die Rechnung aus der Ankaufsprüfung: Kaltmiete laut Mietvertrag gegen die Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel, Bruttomietrendite auf den Kaufpreis mit etwa 4 % als Faustregel für München, nicht umlagefähiges Hausgeld, Rücklagenstand und Sanierungsbedarf aus den ETV-Protokollen. Daraus entsteht unser indikatives, unverbindliches Angebot.
Makler, privat oder Direktankauf: was passt zu mir?
Ein Makler nimmt Ihnen Vermarktung, Besichtigungen und Vorauswahl der Käufer ab und erreicht Selbstnutzer, die für eine leere Wohnung in guter Lage den vollen Vergleichswert zahlen. Das kostet meist 3,57 % Provision inklusive Mehrwertsteuer je Seite und dauert länger. Wenn Sie keine Eile haben und den Preis maximieren wollen, ist das der richtige Weg.
Ein Privatverkauf spart die Provision, verlangt aber Zeit für Exposé, Besichtigungen, Verhandlungen und den Umgang mit unverbindlichen Interessenten. Er lohnt sich, wenn Sie vor Ort sind und den Markt kennen.
Ein Direktankauf durch einen Bestandshalter wie Staycation ist die kürzeste Strecke: Unterlagen senden, indikatives Angebot innerhalb von 48 Stunden, eine Besichtigung, Notartermin kurzfristig, kein Finanzierungsvorbehalt, keine Maklerprovision. Der Preis liegt unter dem, was ein Selbstnutzer in einer Bestlage zahlen würde. Dafür ist der Abschluss planbar, auch bei vermieteten Wohnungen, Erbengemeinschaften oder Sanierungsstau. Wie das im Detail funktioniert, steht unter Direktankauf. Alle Wege im Vergleich finden Sie unter Wohnung verkaufen in München.
Hinweis: Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Vertragsdetails, Fälligkeitsvoraussetzungen und Fristen klärt Ihr Notar im Einzelfall.
Häufige Fragen
Wie lange dauert ein Wohnungsverkauf in München insgesamt?
Typischerweise drei bis sieben Monate vom Entschluss bis zur Übergabe. Mit Makler sind es meist vier bis sieben Monate, privat fünf bis neun Monate, im Direktankauf an einen Bestandshalter etwa zwei bis drei Monate. Die größten Zeitfresser sind die Unterlagen von der Hausverwaltung, die Vermarktung bis zum passenden Käufer und die Finanzierungszusage seiner Bank. Details unter Dauer eines Wohnungsverkaufs.
Wann bekomme ich das Geld?
Nach der Beurkundung stellt der Notar die Fälligkeitsvoraussetzungen her: Eintragung der Auflassungsvormerkung, Löschungsunterlagen der Banken, Verwalterzustimmung, Verzicht der Stadt auf ihr Vorkaufsrecht. Danach fordert er den Käufer zur Zahlung auf. Zwischen Beurkundung und Zahlungseingang vergehen typischerweise vier bis acht Wochen. Die Übergabe findet erst nach vollständiger Zahlung statt.
Was ist die 14-Tage-Frist beim Notar?
Ist der Käufer Verbraucher und der Verkäufer Unternehmer, muss der Vertragsentwurf dem Käufer nach § 17 Abs. 2a BeurkG mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Bei einem Verkauf zwischen zwei Privatpersonen ist die Frist nicht zwingend, die meisten Münchner Notare halten sie trotzdem ein. Sie schützt vor Überrumpelung und gibt beiden Seiten Zeit für Rückfragen.
Muss ich beim Notartermin persönlich anwesend sein?
Nein, Sie können sich vertreten lassen. Üblich ist, dass eine Person aus dem Notariat als vollmachtlose Vertreterin auftritt und Sie den Vertrag anschließend nachgenehmigen. Die Nachgenehmigung muss notariell beglaubigt werden, das geht bei jedem Notar in Deutschland oder bei einem deutschen Konsulat im Ausland. Bei Erbengemeinschaften ist das der Normalfall.
Kann der Käufer nach der Beurkundung noch abspringen?
Nur mit erheblichen Kosten. Der notarielle Kaufvertrag ist bindend. Kann der Käufer nicht zahlen, können Sie nach Fristsetzung vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz verlangen. Um dieses Risiko klein zu halten, sollten Sie vor dem Notartermin eine Finanzierungsbestätigung der Bank sehen oder an einen Käufer verkaufen, der ohne Finanzierungsvorbehalt kauft.
Was passiert mit dem Mieter beim Verkauf?
Nichts, was er nicht ohnehin hat. Nach § 566 BGB tritt der Käufer mit der Eigentumsumschreibung in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Mieter muss nicht zustimmen, hat kein gesetzliches Vorkaufsrecht, sofern die Wohnung nicht gerade erst in Wohnungseigentum umgewandelt wurde, und behält alle Rechte aus dem Vertrag. Sie sollten ihn über den Verkauf informieren und die Kaution an den Käufer weiterreichen.