Eine vermietete Wohnung lässt sich in München jederzeit verkaufen. Der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über (§ 566 BGB). Weil Selbstnutzer als Käufer meist ausfallen, liegt der Preis typischerweise 10 bis 30 % unter dem Wert einer leeren Wohnung. Entscheidend sind Ist-Miete, Vergleichsmiete laut Mietspiegel, Mietdauer und die Kündigungssperrfrist.
Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete" für den Verkauf?
§ 566 BGB ist der Kern jedes Verkaufs einer vermieteten Wohnung: Der Käufer tritt mit der Eintragung im Grundbuch in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten. Der Mieter muss nicht ausziehen, der Vertrag wird nicht neu verhandelt, und der Verkauf selbst ist kein Kündigungsgrund. Auch Nebenabreden gelten weiter, etwa ein Stellplatz, eine Einbauküche oder eine mündlich geduldete Haustierhaltung.
Für Sie als Verkäufer folgt daraus: Sie verkaufen nicht nur Wohnfläche, sondern einen laufenden Vertrag. Käufer bewerten diesen Vertrag genauso sorgfältig wie den Zustand der Wohnung. Drei Punkte prüfen sie zuerst:
- Kündigungsschutz. Eine ordentliche Kündigung ist nur mit gesetzlichem Grund möglich, in der Praxis fast immer Eigenbedarf (§ 573 BGB). Die Kündigungsfrist des Vermieters beträgt je nach Mietdauer bis zu 9 Monate (§ 573c BGB).
- Kündigungssperrfrist. Wurde die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt, darf der Käufer in München 10 Jahre lang keinen Eigenbedarf geltend machen (§ 577a BGB in Verbindung mit der bayerischen Verordnung). Bei einer Wohnung, die schon bei Mietbeginn eine Eigentumswohnung war, gilt diese Sperre nicht.
- Kaution. Sie geht auf den Käufer über. Er haftet dem Mieter für die Rückzahlung, Sie haften nachrangig weiter (§ 566a BGB). Der Kaufvertrag regelt deshalb die Übertragung des Kautionskontos zum Stichtag.
Wer kauft eine vermietete Wohnung in München?
Bei einer leeren Wohnung konkurrieren zwei Käufergruppen: Selbstnutzer und Kapitalanleger. Bei einer vermieteten Wohnung bleibt meist nur die zweite.
Selbstnutzer fallen in der Regel weg
Wer einziehen will, braucht die Wohnung frei. Eine Eigenbedarfskündigung nach dem Kauf ist mit Sperrfrist, langer Kündigungsfrist und Härtefallprüfung (§ 574 BGB) unsicher und dauert im Zweifel Jahre. Banken finanzieren Selbstnutzern vermietete Wohnungen zudem oft nur zurückhaltend, weil die Eigennutzung nicht gesichert ist. Selbstnutzer bieten deshalb entweder gar nicht oder nur mit einem hohen Abschlag.
Kapitalanleger rechnen mit der Miete
Private Anleger, Family Offices und Bestandshalter wie die Staycation GmbH kaufen vermietete Wohnungen gezielt. Sie bewerten nicht in erster Linie nach Wohnfläche und Lage, sondern nach Jahresnettokaltmiete, Mietsteigerungspotenzial, Hausgeld, Rücklage und Sanierungsbedarf. Ein solider Mieter mit lückenloser Zahlungshistorie ist für diese Gruppe ein Argument, kein Makel.
Der Mieter selbst
Unterschätzen Sie den Mieter nicht als Käufer. Er kennt die Wohnung, spart sich den Umzug und kann als Selbstnutzer einen Preis oberhalb des Anlegerniveaus rechtfertigen. Ein direktes Gespräch vor der Vermarktung kostet nichts und klärt zugleich die Frage nach dem Vorkaufsrecht.
Wie hoch ist der Preisabschlag und wovon hängt er ab?
Der Abschlag gegenüber einer leeren Wohnung liegt in München typischerweise bei 10 bis 30 % (Marktbeobachtung Gutachterausschuss München und eigene Ankaufsprüfungen 2025 bis 2026). Wo Ihre Wohnung in dieser Spanne landet, entscheiden fünf Faktoren:
- Ist-Miete im Verhältnis zur Vergleichsmiete. Liegt die Miete nahe am Mietspiegel, ist der Abschlag klein. Liegt sie 30 % darunter, ist er groß, denn Erhöhungen sind gedeckelt: Kappungsgrenze in München 15 % in drei Jahren (§ 558 BGB), Obergrenze die ortsübliche Vergleichsmiete.
- Mietbeginn und Vertragstyp. Ein Altvertrag aus den 1990er Jahren mit niedriger Miete und langem Kündigungsschutz wird anders bewertet als ein Vertrag von 2023 mit Staffel- oder Indexmiete. Bei Neuvermietung gilt die Mietpreisbremse: Vergleichsmiete plus höchstens 10 % (§ 556d BGB).
- Kündigungssperrfrist. Läuft nach einer Umwandlung noch eine 10-Jahres-Sperre, ist Eigenbedarf für den Käufer ausgeschlossen. Ohne Sperre bleibt zumindest die Option.
- Mieter und Zahlungshistorie. Pünktliche Zahlung über Jahre, keine Mietminderungen, kein Streit: Das senkt den Abschlag. Rückstände oder laufende Verfahren erhöhen ihn.
- Zustand und WEG. Sanierungsstau in der Wohnung oder am Haus, niedrige Rücklage und beschlossene Sonderumlagen wirken bei vermieteten Wohnungen doppelt, weil der Käufer die Kosten nicht auf den Mieter umlegen kann.
| Kriterium | Leere Wohnung | Vermietete Wohnung |
|---|---|---|
| Käufergruppen | Selbstnutzer und Kapitalanleger | Vor allem Kapitalanleger, eventuell der Mieter |
| Preisbasis | Vergleichspreise pro m² (beurkundete Bestandswohnungen etwa 9.300 €/m², Gutachterausschuss 2026) | Jahresnettokaltmiete mal Faktor beziehungsweise Bruttomietrendite |
| Typischer Preis | Marktwert | Marktwert abzüglich 10 bis 30 % |
| Besichtigungen | Jederzeit möglich | Nur nach Ankündigung, zu zumutbaren Zeiten |
| Vorkaufsrecht | Keines | Bei erstmaligem Verkauf nach Umwandlung (§ 577 BGB) |
| Verkaufsdauer | Kürzer, größerer Markt | Länger, außer bei Direktankauf |
| Laufende Kosten bis Verkauf | Hausgeld und Leerstandsrisiko tragen Sie | Miete deckt Hausgeld meist |
Was muss ich meinem Mieter sagen und was darf ich?
Eine gesetzliche Pflicht, den Mieter vorab über Ihre Verkaufsabsicht zu informieren, gibt es nicht. Praktisch geht es ohne ihn nicht. Ein offenes Gespräch früh im Prozess nimmt Unsicherheit und macht Besichtigungen einfacher.
Besichtigungen
Der Verkauf ist ein berechtigtes Interesse, das Besichtigungen rechtfertigt. Sie müssen sie aber mit angemessenem Vorlauf ankündigen, in der Regel einige Tage, und auf zumutbare Zeiten legen. Sammeltermine statt Dauerbesichtigungen sind für beide Seiten besser. Ein Bestandshalter braucht meist nur einen einzigen Termin.
Vorkaufsrecht nach § 577 BGB
Wurde die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und wird sie jetzt erstmals verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Ihm muss der beurkundete Kaufvertrag mitgeteilt werden, danach hat er zwei Monate Zeit, zu denselben Bedingungen einzutreten. Der Käufer erwirbt in dieser Zeit unter Vorbehalt. Kein Vorkaufsrecht besteht beim Verkauf an Familienangehörige oder wenn die Wohnung schon bei Mietbeginn Eigentumswohnung war.
Nach der Beurkundung
Informieren Sie den Mieter schriftlich über den Eigentümerwechsel, den Stichtag des Nutzen-Lasten-Wechsels und die neue Bankverbindung. Die Betriebskostenabrechnung für das laufende Jahr wird zwischen Ihnen und dem Käufer anteilig geregelt, meist im Kaufvertrag. Die Kaution übergeben Sie mit Nachweis.
Wie rechnen Käufer mit Faktor und Bruttomietrendite?
Kapitalanleger arbeiten mit zwei Kennzahlen, die dasselbe ausdrücken: dem Faktor (Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete) und der Bruttomietrendite (Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis). Faktor 25 entspricht 4 % Rendite, Faktor 33 etwa 3 %.
Rechenbeispiel: 70 m², 1.100 € kalt
Nehmen wir eine Wohnung mit 70 m² in mittlerer Lage, vermietet für 1.100 € nettokalt, also 15,71 €/m². Jahresnettokaltmiete: 13.200 €.
- Leerwert als Vergleichsbasis: 70 m² mal etwa 9.300 €/m² (beurkundete Bestandswohnungen, Gutachterausschuss München 2026) ergibt etwa 651.000 €.
- Mit 10 bis 30 % Vermietungsabschlag: etwa 456.000 bis 586.000 €. Das entspricht Faktor 35 bis 44 und einer Bruttomietrendite von 2,3 bis 2,9 %.
- Aus Anlegersicht: Bei einer Schwelle von etwa 4 % Bruttomietrendite (Faktor 25) ergibt sich ein Preis von 330.000 €. Bei 3 % (Faktor 33) sind es 440.000 €.
Die beiden Rechenwege treffen sich nur, wenn die Ist-Miete nahe an der Vergleichsmiete liegt und der Käufer eine Rendite unter 3 % akzeptiert. Genau diese Lücke erklärt, warum Angebote für vermietete Wohnungen in München oft enttäuschen: Der Verkäufer rechnet vom Leerwert nach unten, der Käufer von der Miete nach oben. Liegt die Vergleichsmiete laut Mietspiegel für diese Wohnung beispielsweise bei 17,50 €/m², darf die Miete per Erhöhung höchstens auf 1.225 € steigen, und auch das erst nach Zustimmungsfrist. Mehr Miete ist gesetzlich nicht drin. Die Vergleichsmiete ist der Deckel jeder Käuferkalkulation.
Wir prüfen zuerst den Mietvertrag gegen den Mietspiegel München: Wohnlage, Baujahr, Ausstattung, daraus die ortsübliche Vergleichsmiete. Liegt die Ist-Miete darunter, rechnen wir das Erhöhungspotenzial mit Kappungsgrenze 15 % in drei Jahren und Vergleichsmiete als Deckel. Auf die so ermittelte nachhaltige Jahresmiete legen wir eine Bruttomietrendite an, in München als Faustregel etwa 4 % als Schwelle, in guten Lagen mit Potenzial auch darunter. Davon ziehen wir ab, was der Mieter nicht trägt: nicht umlagefähiges Hausgeld, Instandhaltung, eine schwache Rücklage, beschlossene oder in den ETV-Protokollen angekündigte Sonderumlagen sowie Grundbuchlasten. Das Ergebnis ist unser indikatives, unverbindliches Angebot, das Sie innerhalb von 48 Stunden nach Erhalt der Unterlagen erhalten. Wir sind Bestandshalter: Die Wohnung bleibt vermietet, Ihr Mieter bleibt Mieter.
Makler, Privatverkauf oder Direktankauf: was passt zur vermieteten Wohnung?
Ein Makler ist die bessere Wahl, wenn die Wohnung in einer Top-Lage liegt, die Miete nahe am Marktniveau ist und Sie keine Eile haben. Gute Makler haben Anlegerkartei und Erfahrung mit Mietvertragsprüfung. Dafür zahlen Sie in München meist 3,57 % inkl. MwSt. Provision auf Verkäuferseite, und der Mieter muss mehrere Besichtigungsrunden hinnehmen. Ein Privatverkauf funktioniert, wenn Sie selbst Anlegerkontakte haben und Zeit für Unterlagen, Exposé und Verhandlung mitbringen. Mehr dazu unter Makler oder Direktankauf.
Ein Direktankauf ist sinnvoll, wenn Sie schnell und mit wenig Belastung für den Mieter verkaufen wollen, etwa bei Erbschaft, Umzug oder einem schwierigen Mietverhältnis. Sie erhalten ein indikatives, unverbindliches Angebot auf Anlegerniveau, zahlen keine Maklerprovision und haben einen festen Notartermin. Den Preis eines Selbstnutzers in Bestlage erreichen Sie so nicht. Was Ihre Wohnung leer wert wäre, zeigt der Ratgeber Wohnung bewerten in München.
Wie läuft der Verkauf einer vermieteten Wohnung ab?
- Unterlagen sammeln. Mietvertrag mit allen Nachträgen, letzte Mieterhöhung, Kautionsnachweis, Betriebskostenabrechnungen der letzten zwei Jahre, Teilungserklärung, drei ETV-Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Energieausweis, Grundbuchauszug. Prüfen Sie außerdem, wann die Wohnung umgewandelt wurde.
- Vergleichsmiete prüfen. Ordnen Sie die Wohnung im Mietspiegel München ein. Liegt die Ist-Miete deutlich darunter, prüfen Sie eine Mieterhöhung vor dem Verkauf. Rechnen Sie drei bis vier Monate, bis sie wirkt.
- Mieter ansprechen. Informieren Sie über die Verkaufsabsicht, fragen Sie nach Kaufinteresse und vereinbaren Sie Besichtigungsfenster.
- Preis festlegen. Rechnen Sie beide Wege: Leerwert minus Abschlag und Miete mal Faktor. Der realistische Preis liegt dort, wo sich beide treffen. Vergleichen Sie Makler, Privatverkauf und ein Direktankaufsangebot.
- Kaufvertrag beurkunden. Der Notar regelt Mietvertragsübergang, Kaution, Betriebskostenabgrenzung und den Stichtag. Bei Vorkaufsrecht wird der Vertrag dem Mieter zugestellt, danach läuft die Zweimonatsfrist.
- Übergabe. Kein Schlüsselwechsel, sondern Aktenübergabe: Mietvertrag, Kaution, Mieterakte, Zählerstände. Der Mieter zahlt ab dem Stichtag an den Käufer.
Einen Überblick über alle Schritte, Kosten und Fristen gibt der Hub Wohnung verkaufen München.
Hinweis: Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Fragen zu Kündigung, Vorkaufsrecht und Mieterhöhung klären Sie im Einzelfall mit einem Fachanwalt für Mietrecht oder Ihrem Notar.
Häufige Fragen
Kann ich meinem Mieter kündigen, um die Wohnung leer zu verkaufen?
Nur mit einem gesetzlichen Kündigungsgrund, etwa Eigenbedarf (§ 573 BGB). Der Wunsch, leer zu verkaufen, ist kein Kündigungsgrund. Eigenbedarf müssen Sie selbst oder nahe Angehörige haben, und wurde die Wohnung nach Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt, gilt in München eine Sperrfrist von 10 Jahren. Dazu kommen Kündigungsfristen von bis zu 9 Monaten und die Härtefallprüfung. Eine einvernehmliche Aufhebung gegen Abfindung ist der realistischere Weg, wenn der Mieter mitzieht.
Muss ich meinen Mieter über den Verkauf informieren?
Vor dem Verkauf gibt es keine gesetzliche Informationspflicht. Praktisch geht es ohne den Mieter nicht, weil Besichtigungen angekündigt werden müssen und Käufer den Mietvertrag, die Zahlungshistorie und meist die Wohnung sehen wollen. Nach der Beurkundung sollte der Mieter schriftlich über den Eigentümerwechsel, den Stichtag und die neue Bankverbindung informiert werden. Wurde die Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses umgewandelt, muss ihm zusätzlich der Kaufvertrag zur Ausübung des Vorkaufsrechts mitgeteilt werden (§ 577 BGB).
Was passiert mit der Kaution beim Verkauf?
Die Kaution geht mit dem Mietverhältnis auf den Käufer über. Nach § 566a BGB ist der Käufer gegenüber dem Mieter zur Rückzahlung verpflichtet, der Verkäufer haftet nachrangig weiter, falls der Käufer nicht zahlt. Im Kaufvertrag wird deshalb geregelt, dass das Kautionskonto oder der Kautionsbetrag samt Zinsen zum Übergabestichtag an den Käufer übertragen wird. Bewahren Sie den Nachweis der Übertragung auf.
Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?
Nur in einem bestimmten Fall: Die Wohnung wurde nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und wird jetzt erstmals verkauft (§ 577 BGB). Dann kann der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des notariellen Kaufvertrags zu denselben Bedingungen eintreten. War die Wohnung schon bei Mietbeginn eine Eigentumswohnung oder verkaufen Sie an Familienangehörige, besteht kein Vorkaufsrecht.
Lohnt es sich, vor dem Verkauf die Miete zu erhöhen?
Wenn die Ist-Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ja. Käufer rechnen mit der tatsächlichen Miete, nicht mit dem Potenzial. Eine Erhöhung nach § 558 BGB ist bis zur Vergleichsmiete laut Mietspiegel möglich, in München höchstens 15 % innerhalb von drei Jahren. Die Zustimmungsfrist des Mieters beträgt zwei Monate, die neue Miete gilt ab dem dritten Monat. Planen Sie also drei bis vier Monate ein, bevor die höhere Miete in der Käuferkalkulation ankommt.
Wie schnell lässt sich eine vermietete Wohnung in München verkaufen?
Über einen Makler an Kapitalanleger typischerweise drei bis sechs Monate, weil der Käuferkreis kleiner ist und Anleger die Unterlagen genau prüfen. Bei einem Direktankauf durch einen Bestandshalter geht es schneller: Staycation prüft Mietvertrag, WEG-Protokolle und Mietspiegel und gibt innerhalb von 48 Stunden nach Erhalt der Unterlagen ein indikatives, unverbindliches Angebot ab. Der Notartermin ist kurzfristig möglich, der Mieter wird nur für eine Besichtigung gebraucht.