Ein Makler passt, wenn Sie Zeit haben, die Wohnung leer und in guter Lage ist und der Preis im Vordergrund steht. Der Privatverkauf passt, wenn Sie Erfahrung, Zeit und vielleicht schon einen Käufer haben. Der Direktankauf passt bei Zeitdruck, Vermietung, Sanierungsstau, Erbengemeinschaft oder Wunsch nach Diskretion: schnell und provisionsfrei, aber typischerweise unter dem Bestpreis.
Die Wahl des Verkaufswegs entscheidet über Preis, Dauer und Aufwand mehr als jeder andere Schritt im Wohnungsverkauf in München. Dieser Ratgeber beschreibt die drei Wege ohne Werbung, ordnet sie typischen Situationen zu und nennt die Fragen, mit denen Sie Makler und Ankäufer prüfen. Ich schreibe ihn als Käufer: Staycation kauft Wohnungen direkt von Eigentümern. Umso wichtiger ist, dass Sie auch lesen, wann unser Weg nicht der richtige ist.
Wie funktionieren die drei Verkaufswege?
Makler
Sie schließen einen Maklervertrag in Textform (§ 656a BGB), meist als Alleinauftrag über 3 bis 6 Monate. Der Makler ermittelt den Angebotspreis, erstellt das Exposé, inseriert, filtert Anfragen, führt Besichtigungen und verhandelt. Die Provision entsteht erst mit dem beurkundeten Kaufvertrag (§ 652 BGB) und wird zwischen Verkäufer und Käufer geteilt (§ 656c BGB). Kosten: meist 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer je Seite. Dauer bis Notar: typischerweise 3 bis 6 Monate. Preisniveau: Marktpreis, in gefragten Lagen mit leerer Wohnung oft der höchste Preis der drei Wege, weil der Makler Selbstnutzer gegeneinander bieten lässt.
Privatverkauf
Sie übernehmen alle Aufgaben des Maklers selbst: Wertermittlung, Unterlagen, Exposé, Portale, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Verhandlung. Kosten: keine Provision, etwa 300 bis 1.000 € für Fotos, Anzeigen und Energieausweis, dazu 40 bis 100 Stunden eigene Arbeit. Dauer bis Notar: typischerweise 3 bis 9 Monate, abhängig von Lage und Erfahrung. Preisniveau: Marktpreis, wenn der Angebotspreis stimmt, mit dem Risiko der Fehlbepreisung in beide Richtungen. Details im Ratgeber Wohnung verkaufen ohne Makler.
Direktankauf
Sie senden Unterlagen an einen Investor oder Bestandshalter, der die Wohnung für das eigene Portfolio kauft. Er prüft Grundbuch, Mietspiegel, WEG-Protokolle und Zustand, gibt ein indikatives Angebot ab, besichtigt einmal und beauftragt bei Einigung den Notar. Kosten: keine Provision, keine Vermarktungskosten. Dauer bis Notar: typischerweise 2 bis 6 Wochen. Preisniveau: Der Ankäufer rechnet vom Mietertrag her, nicht vom Bieterwettbewerb. Sein Angebot liegt deshalb typischerweise unter dem Bestpreis, den eine leere Wohnung in guter Lage am offenen Markt erzielen kann. Der Abstand ist bei vermieteten Wohnungen, Sanierungsstau und Randlagen kleiner, weil dort auch am offenen Markt vor allem Anleger bieten. Dafür ist das Angebot ohne Finanzierungsvorbehalt und der Termin planbar.
Welcher Weg passt zu welcher Situation?
Sieben Faktoren bestimmen in der Praxis, welcher Weg passt. Meist treffen zwei oder drei davon zu, und die Kombination gibt die Richtung vor.
- Zeit. Haben Sie 6 Monate, spricht das für Makler oder Privatverkauf. Müssen Sie in 8 Wochen beurkundet haben, etwa wegen Umzug, Nachlassabwicklung oder einer fälligen Finanzierung, bleibt realistisch der Direktankauf.
- Preisziel. Wollen Sie den höchsten erzielbaren Preis und können warten, ist der Makler in guten Lagen der richtige Weg. Wollen Sie einen sicheren, planbaren Preis, ist der Direktankauf der richtige Weg.
- Zustand. Modernisierte Wohnungen sprechen Selbstnutzer an, also Makler. Sanierungsstau schreckt Selbstnutzer ab, die ihre Bank überzeugen müssen; Anleger und Ankäufer rechnen den Aufwand ein. Zum Ratgeber Sanierungsstau.
- Vermietet. Eine vermietete Wohnung erzielt typischerweise 10 bis 30 % weniger als eine leere. Der Käuferkreis besteht fast nur aus Anlegern. Hier ist der Direktankauf oft gleichwertig zum Maklerverkauf, nur schneller. Zum Ratgeber vermietete Wohnung.
- Erbengemeinschaft. Mehrere Erben, unterschiedliche Interessen, oft Wohnorte in verschiedenen Städten. Ein einziges, verbindliches Angebot mit festem Termin ist leichter zu beschließen als ein monatelanger Vermarktungsprozess. Zum Ratgeber geerbte Wohnung.
- Diskretion. Wenn Nachbarn, Mieter oder Geschäftspartner nichts vom Verkauf erfahren sollen, scheiden Portale aus. Der Direktankauf läuft off-market mit einer einzigen Besichtigung.
- Wohnort weit weg. Wer nicht in München lebt, kann keine 15 Besichtigungen begleiten. Makler oder Direktankauf; der Privatverkauf fällt praktisch aus.
| Situation | Makler | Privatverkauf | Direktankauf |
|---|---|---|---|
| Leere Wohnung, gute Lage, keine Eile | Sehr gut | Gut, wenn Erfahrung vorhanden | Eingeschränkt, Preisabstand am größten |
| Notartermin innerhalb von 8 Wochen nötig | Selten erreichbar | Selten erreichbar | Sehr gut |
| Vermietet, Mieter bleibt | Gut, Käuferkreis Anleger | Aufwendig, viele ungeeignete Anfragen | Sehr gut |
| Sanierungsstau, leere WEG-Rücklage | Gut, Preis unter Angebotsmittel | Schwierig, Finanzierungen platzen | Sehr gut |
| Erbengemeinschaft mit mehreren Erben | Gut, wenn alle Erben Zeit haben | Schwierig, Abstimmung bei jedem Schritt | Sehr gut, ein Angebot, ein Beschluss |
| Diskretion gewünscht | Eingeschränkt, off-market möglich | Nicht möglich ohne Portale | Sehr gut |
| Eigentümer wohnt nicht in München | Sehr gut | Kaum möglich | Sehr gut |
| Preis maximieren, Zeit egal | Sehr gut | Gut | Nicht der richtige Weg |
Wann ist der Makler oder Privatverkauf klar die bessere Wahl?
Ein Direktankäufer, der Ihnen etwas anderes erzählt, ist nicht ehrlich. Wenn Ihre Wohnung leer, modernisiert und in einer gefragten Lage wie Schwabing, Haidhausen, Neuhausen, Bogenhausen oder Lehel ist, erzielen Sie mit einem guten Makler in 3 bis 6 Monaten typischerweise mehr als mit jedem Ankäufer, auch nach Abzug der Provision. Gleiches gilt, wenn Sie einen Käufer bereits im Umfeld haben, etwa den Nachbarn oder den Mieter: Dann ist der Privatverkauf direkt zum Notar der günstigste Weg. Der Direktankauf lohnt sich in diesen Fällen nur, wenn Zeit oder Diskretion mehr wert sind als der Preisunterschied.
Wie treffen Sie die Entscheidung in 5 Schritten?
- Wert realistisch ermitteln. Beurkundete Vergleichspreise beim Gutachterausschuss München, nicht Portalpreise. Das Angebotsmittel liegt 2026 bei etwa 8.700 €/m², beurkundete Bestandswohnungen bei etwa 9.300 €/m² (Gutachterausschuss München, Marktberichte 2026), Ihre Lage kann deutlich darüber oder darunter liegen. Zur Wertermittlung.
- Situation einordnen. Zeit, Zustand, Mietsituation, Erben, Wohnort. Die Tabelle oben zeigt die Richtung.
- Zwei Maklereinschätzungen einholen. Kostenlos, unverbindlich, mit der Bitte um beurkundete Referenzen aus den letzten 12 Monaten in Ihrer Lage.
- Ein indikatives Ankaufsangebot einholen. Ebenfalls kostenlos und unverbindlich, innerhalb von 48 Stunden nach Unterlagen über den Direktankauf.
- Netto vergleichen. Makler: erwarteter Preis minus 3,57 % Provision minus Wartezeit und Ausfallrisiko. Direktankauf: Angebot, fester Termin, kein Finanzierungsvorbehalt. Erst dann entscheiden.
Welche Fragen sollten Sie Makler und Direktankäufer stellen?
Fragen an den Makler
- Welche Wohnungen haben Sie in den letzten 12 Monaten in dieser Lage beurkundet, und zu welchem Preis im Verhältnis zum ersten Angebotspreis?
- Wie kommen Sie auf den vorgeschlagenen Angebotspreis? Vergleichspreise des Gutachterausschusses oder Portalpreise?
- Prüfen Sie die Finanzierung der Interessenten vor dem Notartermin, und wie?
- Einfacher Auftrag oder qualifizierter Alleinauftrag, welche Laufzeit, was passiert, wenn ich selbst einen Käufer finde?
- Welche Unterlagen fordern Sie vor der Vermarktung von mir und vom Verwalter an?
Fragen an den Direktankäufer
- Kaufen Sie für den eigenen Bestand oder vermitteln Sie an Dritte weiter?
- Ist das Eigenkapital vorhanden, oder steht der Kauf unter Finanzierungsvorbehalt?
- Wie kommen Sie auf Ihr Angebot? Mietspiegel, Rendite, Rücklage, Sanierungsbedarf?
- Wer trägt die Notarkosten, und kann ich den Notar wählen?
- Wie schnell können Sie beurkunden, und was passiert, wenn ich das Angebot nicht annehme?
- Wo finde ich Ihr Impressum mit Handelsregisternummer?
Woran erkennen Sie unseriöse Ankäufer?
Ein seriöser Ankäufer verlangt nie Geld von Ihnen, nennt keinen Preis ohne Unterlagen und drängt nicht zur Unterschrift. Brechen Sie den Kontakt ab, wenn eines der folgenden Zeichen auftritt.
- Vorkasse. Gebühren für Bewertung, Prüfung oder Reservierung. Beim echten Direktankauf zahlt der Käufer alle Prüfkosten selbst.
- Druck. „Das Angebot gilt nur bis morgen", Reservierungsvereinbarungen mit Strafzahlung, Drängen auf einen Notartermin, bevor Sie den Vertragsentwurf 14 Tage prüfen konnten (§ 17 Abs. 2a BeurkG).
- Kein Impressum. Fehlende Handelsregisternummer, keine ladungsfähige Anschrift, nur ein Kontaktformular (Impressumspflicht nach § 5 DDG). Prüfen Sie den Handelsregisterauszug.
- Angebot ohne Unterlagen. Wer einen Preis nennt, ohne Grundbuch, Teilungserklärung und ETV-Protokolle gesehen zu haben, wird ihn beim Notar wieder senken.
- Zahlung außerhalb des Notars. Anzahlungen, Barzahlungen oder Zahlungen vor Fälligkeit nach Auflassungsvormerkung sind kein Zeichen von Seriosität, sondern von Risiko.
- Weitervermittlung. Anbieter, die Ihre Wohnung an „Partnerinvestoren" reichen, sind Makler ohne Maklervertrag. Fragen Sie, wer im Kaufvertrag als Käufer stehen wird.
Staycation ist ein eigentümergeführter Bestandshalter mit Sitz in Tal 44, München. Wir kaufen seit 2021 Eigentumswohnungen für das eigene Portfolio, verkaufen nicht weiter und entscheiden zu zweit selbst. Das Eigenkapital für den Ankauf ist vorhanden, unser Angebot enthält keinen Finanzierungsvorbehalt. Wir rechnen so: Vergleichsmiete laut Mietspiegel München für Lage, Baujahr und Ausstattung, daraus die Bruttomietrendite auf den Kaufpreis, in München als Faustregel etwa 4 % als Käuferschwelle. Davon geht das nicht umlagefähige Hausgeld ab. Dann prüfen wir den Rücklagenstand, die beschlossenen und geplanten Sonderumlagen aus den ETV-Protokollen der letzten drei Jahre, den Sanierungsbedarf am Sonder- und Gemeinschaftseigentum und die Grundbuchlasten. Daraus entsteht innerhalb von 48 Stunden ein indikatives, unverbindliches Angebot. Es liegt typischerweise unter dem Bestpreis am offenen Markt. Ob dieser Abstand die gewonnene Zeit und Sicherheit wert ist, entscheiden Sie mit den Zahlen aus Schritt 5.
Hinweis: Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Lassen Sie Maklerverträge und Kaufvertragsentwürfe im Zweifel von einem Fachanwalt oder dem Notar prüfen.
Häufige Fragen
Zahlt ein Direktankäufer weniger als ein Makler erzielt?
In gefragten Lagen mit leerer Wohnung typischerweise ja. Ein Makler erzeugt Bieterwettbewerb unter Selbstnutzern, ein Direktankäufer rechnet vom Mietertrag her und bietet einen Preis, mit dem die Wohnung als Kapitalanlage funktioniert. Bei vermieteten Wohnungen, Sanierungsstau oder Zeitdruck ist der Abstand kleiner oder verschwindet, weil dort auch am offenen Markt vor allem Anleger bieten. Vergleichen Sie beide Zahlen, bevor Sie sich entscheiden.
Ist ein Direktankauf seriös?
Es gibt seriöse und unseriöse Anbieter. Seriöse Ankäufer haben ein vollständiges Impressum mit Handelsregisternummer, fordern Unterlagen an, bevor sie einen Preis nennen, verlangen keine Vorkasse, setzen Sie nicht unter Zeitdruck und wickeln ausschließlich über einen Notar Ihrer Wahl ab. Die Staycation GmbH ist im Handelsregister München unter HRB 269823 eingetragen und hat ihren Sitz in Tal 44, München.
Kann ich Makler und Direktankauf parallel prüfen?
Ja, solange Sie keinen qualifizierten Alleinauftrag unterschrieben haben. Ein indikatives Angebot eines Ankäufers ist unverbindlich und kostet nichts. Viele Eigentümer holen es als Vergleichswert ein, bevor sie einen Makler beauftragen. Wenn Sie bereits einen Alleinauftrag haben, prüfen Sie dessen Laufzeit und ob Eigenverkäufe an vom Makler nicht nachgewiesene Käufer erlaubt sind.
Was ist ein qualifizierter Alleinauftrag?
Ein Maklervertrag, bei dem Sie sich verpflichten, alle Interessenten an den Makler zu verweisen, auch solche, die Sie selbst finden. Verkaufen Sie an ihnen vorbei, schulden Sie trotzdem Provision. Solche Verträge sind für 3 bis 6 Monate üblich und sollten eine klare Laufzeit haben. Der Maklervertrag muss in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB), eine mündliche Absprache reicht nicht.
Wie erkenne ich einen guten Makler?
Er kennt die beurkundeten Preise des Gutachterausschusses für Ihr Viertel, nicht nur Portalpreise, fragt nach ETV-Protokollen und Rücklage, bevor er einen Preis nennt, prüft die Finanzierung der Interessenten vor dem Notartermin und legt Ihnen Referenzen aus den letzten 12 Monaten in Ihrer Lage vor. Ein Makler, der beim ersten Gespräch den höchsten Preis verspricht, will den Auftrag, nicht den Abschluss.
Was passiert, wenn ich das Angebot von Staycation nicht annehme?
Nichts. Das indikative Angebot ist unverbindlich, Sie gehen keine Verpflichtung ein und es fallen keine Kosten an. Viele Eigentümer nutzen es als zweite Meinung neben der Maklereinschätzung. Wenn Ihre Wohnung nicht in unser Ankaufsprofil passt, sagen wir Ihnen das offen und geben eine Einschätzung, welcher Weg sinnvoller ist.