Ein Wohnungsverkauf in München dauert mit Makler typischerweise 3 bis 6 Monate bis zum Notartermin, privat 3 bis 9 Monate, beim Direktankauf 2 bis 6 Wochen. Nach der Beurkundung vergehen bis zur Kaufpreiszahlung weitere 4 bis 8 Wochen für Auflassungsvormerkung und Lastenfreistellung. Vollständige Unterlagen und ein realistischer Preis sind die wichtigsten Beschleuniger.
„Wie lange dauert das?" ist die Frage, die Eigentümer uns am häufigsten stellen, meist noch vor der Frage nach dem Preis. Die Antwort hat zwei Teile: die Zeit bis zum Notartermin, die stark vom Verkaufsweg abhängt, und die Zeit vom Notartermin bis zum Geld, die bei allen Wegen ähnlich ist. Dieser Ratgeber zerlegt beide Teile in Phasen und ist Teil des Leitfadens Wohnung verkaufen in München.
Wie lange dauert der Verkauf je nach Verkaufsweg?
Die Spannen beruhen auf den üblichen Abläufen in München und unserer Erfahrung aus Gesprächen mit Eigentümern. Einzelfälle liegen darüber oder darunter.
- Makler: typischerweise 3 bis 6 Monate bis zum Notartermin. Schneller in gefragten Lagen mit leerer Wohnung, langsamer bei Vermietung oder Sanierungsstau.
- Privatverkauf: typischerweise 3 bis 9 Monate. Die größere Spanne entsteht durch Fehlbepreisung, ungefilterte Anfragen und platzende Finanzierungen, die ohne Vorprüfung häufiger sind.
- Direktankauf: typischerweise 2 bis 6 Wochen bis zum Notartermin. Es entfallen Vermarktung, Besichtigungsserien und die Wartezeit auf die Finanzierungsbestätigung.
- Alle Wege: nach der Beurkundung typischerweise 4 bis 8 Wochen bis zur Kaufpreiszahlung, dann Übergabe.
Welche Phasen gibt es und wie lange dauern sie?
| Phase | Typische Dauer | Wovon sie abhängt |
|---|---|---|
| 1. Vorbereitung und Wertermittlung | 1 bis 3 Wochen | Vergleichspreise des Gutachterausschusses, Mietspiegel, Besichtigung durch Makler oder Ankäufer |
| 2. Unterlagen beschaffen | 2 bis 4 Wochen | Reaktionszeit von Verwalter (Teilungserklärung, ETV-Protokolle), Grundbuchamt, Energieberater; parallel zu Phase 1 möglich |
| 3. Vermarktung | Makler 4 bis 12 Wochen, privat 4 bis 20 Wochen, Direktankauf entfällt | Angebotspreis, Lage, Zustand, Mietsituation, Jahreszeit |
| 4. Besichtigungen | Innerhalb der Vermarktung, 5 bis 20 Termine; Direktankauf 1 Termin | Abstimmung mit Mieter, Verfügbarkeit des Eigentümers |
| 5. Verhandlung und Einigung | 1 bis 3 Wochen | Zahl der Interessenten, Preisvorstellung, mitverkaufte Einbauten, Übergabetermin |
| 6. Finanzierungsbestätigung des Käufers | 2 bis 4 Wochen; Direktankauf mit Eigenkapital entfällt | Bearbeitungszeit der Bank, Beleihungswertermittlung, Vollständigkeit der Unterlagen des Käufers |
| 7. Notarvertragsentwurf und Prüffrist | 2 bis 3 Wochen | Entwurf 3 bis 7 Tage, Zwei-Wochen-Frist bei Verbraucherbeteiligung (§ 17 Abs. 2a BeurkG), Terminfindung |
| 8. Beurkundung | 1 Termin, etwa 1 bis 2 Stunden | Alle Beteiligten oder Bevollmächtigte anwesend, Ausweise, bei Erbengemeinschaft Erbnachweis |
| 9. Kaufpreisfälligkeit | 4 bis 8 Wochen nach Beurkundung | Eintragung der Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB), Löschungsbewilligungen der Bank, Verwalterzustimmung (§ 12 WEG), Vorkaufsrechtszeugnis der Stadt |
| 10. Übergabe | Am Tag der Zahlung oder wenige Tage danach | Zahlungseingang, Protokoll, Schlüssel, Zählerstände, Information an Verwalter und Mieter |
Warum dauert es nach dem Notartermin noch 4 bis 8 Wochen bis zum Geld?
Der Kaufpreis wird in fast allen Verträgen erst fällig, wenn drei Voraussetzungen erfüllt sind. Erstens muss die Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen sein (§ 883 BGB); sie sichert ihn gegen Zwischenverfügungen. Das Grundbuchamt München braucht dafür je nach Auslastung 2 bis 6 Wochen. Zweitens muss die Lastenfreistellung gesichert sein: Ihre Bank stellt die Löschungsbewilligung für die eingetragene Grundschuld gegen Ablösung aus dem Kaufpreis aus, dazu braucht sie meist 1 bis 3 Wochen. Drittens holt der Notar die Verwalterzustimmung ein, falls die Teilungserklärung sie vorsieht (§ 12 WEG), und das Zeugnis der Stadt München, dass kein gesetzliches Vorkaufsrecht ausgeübt wird. Erst dann verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung, und der Käufer zahlt in der vereinbarten Frist, meist 10 bis 14 Tage. Diese Phase ist bei Makler, Privatverkauf und Direktankauf gleich lang; sie lässt sich nur durch vollständige Unterlagen verkürzen, nicht durch den Verkaufsweg.
Was verzögert den Verkauf?
- Fehlende Unterlagen. Die häufigste Ursache. Ohne Teilungserklärung, aktuelle ETV-Protokolle und Energieausweis kann weder ein Käufer noch seine Bank prüfen. Manche Verwalter brauchen 4 Wochen und berechnen Gebühren. Zur Unterlagen-Checkliste.
- Unrealistischer Preis. Ein Angebot deutlich über den beurkundeten Vergleichspreisen des Gutachterausschusses steht Monate im Portal. Danach bieten Interessenten weniger, weil sie die Anzeigendauer sehen. Zur Wertermittlung.
- Vermietet. Selbstnutzer scheiden aus, Besichtigungen müssen mit dem Mieter abgestimmt werden, der Mietvertrag geht auf den Käufer über (§ 566 BGB). Der Käuferkreis ist kleiner, die Vermarktung länger.
- Erbengemeinschaft. Erst Erbschein oder notarielles Testament, dann Grundbuchberichtigung, dann Einigkeit aller Erben bei jedem Schritt. Ein Erbschein dauert in München je nach Nachlassgericht 4 Wochen bis mehrere Monate. Zum Ratgeber geerbte Wohnung.
- WEG-Verwalterzustimmung. Sieht die Teilungserklärung eine Zustimmung nach § 12 WEG vor, muss der Verwalter den Käufer prüfen. Verwalter, die nur alle paar Wochen bearbeiten, kosten hier 2 bis 6 Wochen.
- Geplatzte Finanzierung. Sagt die Bank nach der Einigung ab, beginnt die Vermarktung von vorn. Bei Bauzinsen von etwa 3,9 % für 5 bis 10 Jahre Zinsbindung (Bundesbank, Juli 2026) prüfen Banken Einkommen und Eigenkapital streng.
- Nicht gelöschte Rechte. Alte Grundschulden längst getilgter Darlehen, Wohnrechte oder Nießbrauch verstorbener Personen müssen vor der Lastenfreistellung gelöscht werden. Das kostet Wochen, wenn die Löschungsbewilligung erst beschafft werden muss.
Wie beschleunigen Sie den Verkauf?
- Unterlagen vor dem ersten Kontakt vollständig zusammenstellen, insbesondere Grundbuchauszug, Teilungserklärung, drei ETV-Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Energieausweis.
- Grundbuch auf alte Rechte prüfen und Löschungen schon jetzt beantragen.
- Bei laufender Finanzierung die Bank frühzeitig informieren und die Ablösesumme sowie eine Vorfälligkeitsentschädigung erfragen.
- Preis an beurkundeten Vergleichspreisen ausrichten, nicht an Portalpreisen.
- Finanzierungsbestätigung oder Eigenkapitalnachweis verlangen, bevor der Notar beauftragt wird.
- Bei Erbengemeinschaft Erbschein sofort beantragen und eine Person bevollmächtigen, die für alle handelt.
- Verwalter vorab informieren, damit die Zustimmung nach § 12 WEG nicht auf die nächste Bearbeitungsrunde wartet.
- Wenn Zeit wichtiger ist als der letzte Euro: Direktankauf prüfen. Vermarktung, Besichtigungsserie und Finanzierungswartezeit entfallen.
Wie sieht ein realistischer Zeitplan aus?
Der folgende Zeitplan zeigt einen Verkauf mit Makler in mittlerer Lage. In Klammern steht jeweils, wie der Schritt beim Direktankauf aussieht.
- Woche 1 bis 2: Wert und Unterlagen. Vergleichspreise abfragen, Verwalter und Grundbuchamt anschreiben, Energieausweis beauftragen. (Direktankauf: Unterlagen senden, indikatives Angebot innerhalb von 48 Stunden.)
- Woche 3 bis 4: Vermarktung starten. Fotos, Exposé, Anzeige. Unterlagen vom Verwalter treffen ein. (Direktankauf: eine Besichtigung, Einigung über den Preis.)
- Woche 5 bis 12: Besichtigungen und Verhandlung. 5 bis 20 Termine, Angebote sammeln, Bonität abfragen. (Direktankauf: Notar wird beauftragt, Vertragsentwurf.)
- Woche 13 bis 16: Finanzierungsbestätigung. Bank des Käufers prüft, Beleihungswert wird ermittelt. (Direktankauf: entfällt, Beurkundung in Woche 4 bis 6.)
- Woche 17 bis 19: Notarvertrag. Entwurf, Zwei-Wochen-Prüffrist, Beurkundung. Zum Ablauf beim Notar.
- Woche 20 bis 27: Fälligkeit. Auflassungsvormerkung, Löschungsbewilligung, Verwalterzustimmung, Fälligkeitsmitteilung, Zahlung. (Direktankauf: Woche 8 bis 14.)
- Woche 27 bis 28: Übergabe. Protokoll, Schlüssel, Zählerstände, Information an Verwalter und Mieter, Eigentumsumschreibung folgt Wochen später ohne Ihr Zutun.
Mit Makler ergeben sich in diesem Beispiel etwa 6 bis 7 Monate bis zur Übergabe, beim Direktankauf etwa 2 bis 3,5 Monate. Der Unterschied liegt fast vollständig in den Phasen Vermarktung, Besichtigungen und Finanzierungsbestätigung.
Dass wir als Staycation innerhalb von 48 Stunden ein Angebot abgeben können, liegt nicht an weniger Prüfung, sondern an einem festen Ablauf. Wir lesen am ersten Tag Grundbuch, Teilungserklärung und die ETV-Protokolle der letzten drei Jahre, ermitteln die Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel München und rechnen die Bruttomietrendite auf den Kaufpreis; als Faustregel gilt in München etwa 4 % als Schwelle, ab der ein Käufer rechnet. Wir ziehen das nicht umlagefähige Hausgeld ab, prüfen Rücklagenstand, beschlossene und geplante Sonderumlagen, Sanierungsbedarf und Grundbuchlasten. Weil das Eigenkapital vorhanden ist, entfällt die Wartezeit auf eine Bank, und der Notartermin kann kurzfristig stattfinden. Unser Angebot ist indikativ und unverbindlich und liegt typischerweise unter dem Bestpreis am offenen Markt. Wenn Zeit für Sie keine Rolle spielt und die Wohnung leer in guter Lage liegt, ist ein Makler der bessere Weg.
Hinweis: Fristen und Abläufe beim Notar können je nach Vertrag abweichen. Verbindliche Auskunft zur Fälligkeit und zu den Voraussetzungen gibt Ihr Notar.
Häufige Fragen
Wie lange dauert es vom Notartermin bis zum Geld auf dem Konto?
Typischerweise 4 bis 8 Wochen. Der Notar beantragt nach der Beurkundung die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt, holt die Löschungsbewilligungen Ihrer Bank, die Verwalterzustimmung nach § 12 WEG und das Vorkaufsrechtszeugnis der Stadt ein. Erst wenn alles vorliegt, stellt er die Fälligkeitsmitteilung aus, und der Käufer hat dann meist 10 bis 14 Tage Zeit zu zahlen.
Kann ein Wohnungsverkauf in 4 Wochen abgeschlossen sein?
Bis zum Notartermin ja, wenn die Unterlagen vollständig sind und der Käufer ohne Bankfinanzierung kauft. Beim Direktankauf durch einen Bestandshalter ist die Beurkundung in 2 bis 6 Wochen üblich. Bis zur Kaufpreiszahlung vergehen danach weitere 4 bis 8 Wochen, weil das Grundbuchamt die Vormerkung eintragen muss. Diese Frist lässt sich weder mit Makler noch mit Direktankauf verkürzen.
Warum dauert der Verkauf mit Makler 3 bis 6 Monate?
Weil Vermarktung Zeit braucht: 2 bis 4 Wochen Vorbereitung und Unterlagen, 4 bis 12 Wochen Anzeigenlaufzeit und Besichtigungen, 1 bis 3 Wochen Verhandlung, 2 bis 4 Wochen bis die Bank des Käufers die Finanzierung bestätigt, dann Vertragsentwurf mit 14-tägiger Prüffrist. In gefragten Lagen geht es schneller, bei vermieteten Wohnungen oder Sanierungsstau langsamer, weil weniger Interessenten passen.
Verzögert ein Mieter den Verkauf?
Ein Mietvertrag verhindert den Verkauf nicht, der Mieter muss nicht zustimmen und geht mit der Wohnung auf den Käufer über (§ 566 BGB). Verzögernd wirkt der kleinere Käuferkreis: Selbstnutzer scheiden aus, und Besichtigungen müssen mit dem Mieter abgestimmt werden. Für Anleger und Bestandshalter ist die Vermietung kein Nachteil. Mehr im Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen.
Was ist die 14-Tage-Frist beim Notar?
Bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher muss der Notar den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Verkaufen Sie an eine GmbH oder kaufen Sie von einem Bauträger, gilt die Frist. Zwischen zwei Privatpersonen ist sie nicht vorgeschrieben, wird aber von vielen Notaren als Prüfzeit empfohlen.
Wie schnell kann Staycation beurkunden?
Nach vollständigen Unterlagen erhalten Sie innerhalb von 48 Stunden ein indikatives, unverbindliches Angebot. Nach Einigung und einer Besichtigung beauftragen wir den Notar, ein Termin ist kurzfristig möglich, in der Praxis 2 bis 6 Wochen nach Ihrer ersten Anfrage. Da das Eigenkapital vorhanden ist, entfällt die Wartezeit auf eine Finanzierungsbestätigung. Die Kaufpreisfälligkeit folgt dem normalen Notarverfahren.