Eine Wohnung mit Sanierungsstau lässt sich in München gut verkaufen, meist ohne vorher zu sanieren. Käufer ziehen die geschätzten Sanierungskosten plus Risikoaufschlag vom Wert einer sanierten Wohnung ab. Leerstand ist dabei ein Vorteil, weil Selbstnutzer und Investoren sofort loslegen können. Entscheidend ist, ob der Stau in der Wohnung oder am Gemeinschaftseigentum liegt.
Was bedeutet Sanierungsstau in der Wohnung und was am Haus?
Sanierungsstau ist nicht gleich Sanierungsstau. Für den Verkauf müssen Sie zwei Ebenen trennen, weil Käufer sie unterschiedlich bewerten und Sie nur eine davon selbst in der Hand haben.
Sondereigentum: Ihre Wohnung
Alles innerhalb der Wohnung gehört Ihnen allein: Bad, Küche, Bodenbeläge, Innentüren, Elektroinstallation ab dem Wohnungsverteiler, Wandputz, Heizkörper. Ein Bad aus den 1980er Jahren, Teppichböden, eine Zweileiter-Elektrik ohne Schutzleiter oder Nachtspeicheröfen sind typischer Sanierungsstau im Sondereigentum. Ob und wann Sie das beheben, entscheiden Sie. Käufer rechnen die Kosten überschaubar und vergleichsweise sicher.
Gemeinschaftseigentum: das Haus
Dach, Fassade, Fenster, Steigleitungen für Wasser und Abwasser, Heizungsanlage, Aufzug, Treppenhaus, Tiefgarage. Darüber entscheidet die Eigentümergemeinschaft per Beschluss, die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt, entweder aus der Erhaltungsrücklage (§ 28 WEG) oder per Sonderumlage. Ein 70er-Jahre-Bau mit Originalfenstern, ungedämmter Fassade, Flachdach und 30 Jahre alter Heizung trägt hier oft mehrere hunderttausend Euro an anstehenden Maßnahmen, die auf alle Eigentümer verteilt werden.
GEG-Pflichten am Gebäude
Das Gebäudeenergiegesetz setzt Fristen, die Käufer kennen: Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen in vielen Fällen ausgetauscht werden (§ 72 GEG), die oberste Geschossdecke oder das Dach muss gedämmt sein (§ 47 GEG), und neue Heizungen müssen nach der kommunalen Wärmeplanung zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden (§ 71 GEG). München als Großstadt musste seinen Wärmeplan bis Mitte 2026 vorlegen. Ein Käufer, der eine Gasheizung von 1998 im Keller sieht, rechnet den Austausch ein.
Wie setzen Käufer Sanierungskosten an?
Ein Käufer geht vom Wert einer sanierten Vergleichswohnung aus und zieht ab, was ihn die Sanierung kostet, plus einen Aufschlag für Risiko, Bauzeit und eigenen Aufwand. Die Kostenkennwerte für München 2026, die wir in Ankaufsprüfungen verwenden, sind Spannen, keine Festpreise (Erfahrungswerte aus eigenen Sanierungen und Handwerkerangeboten 2025 bis 2026, regional stark abhängig von Ausstattung und Zugänglichkeit):
- Bad komplett, Standardausstattung: etwa 15.000 bis 30.000 € je Bad
- Elektroinstallation erneuern: etwa 100 bis 180 €/m² Wohnfläche
- Böden, Parkett oder Vinyl inklusive Unterbau: etwa 80 bis 160 €/m²
- Maler, Putz, Türen, Kleinteile: etwa 60 bis 120 €/m²
- Küche: etwa 8.000 bis 20.000 €
- Komplettsanierung im Innenausbau, alles zusammen: etwa 1.000 bis 1.800 €/m² Wohnfläche
Für das Gemeinschaftseigentum liest der Käufer die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, den Wirtschaftsplan und den Rücklagenstand. Er sucht nach drei Dingen: beschlossene Sonderumlagen, die noch nicht fällig sind; angekündigte Maßnahmen mit Kostenschätzung, etwa „Dachsanierung 2027, Kostenrahmen 400.000 €"; und einer Rücklage, die im Verhältnis zum Alter des Hauses zu niedrig ist. Ihren Anteil an einer 400.000-€-Maßnahme bei 2,5 % Miteigentumsanteil, also 10.000 €, zieht er vom Kaufpreis ab. Fehlt eine Rücklage bei einem 50 Jahre alten Haus fast vollständig, setzt er einen pauschalen Abschlag an, weil er weiß, dass die nächste Umlage kommt.
Das ist der Grund, warum Ihre Unterlagen den Preis mehr bestimmen als der Zustand Ihres Bades. Was Sie zusammenstellen sollten, steht in der Checkliste Unterlagen.
Lohnt es sich, vor dem Verkauf selbst zu sanieren?
Meistens nicht, in bestimmten Fällen ja. Die Rechnung ist einfach: Der Mehrerlös muss die Sanierungskosten, die Zeit und das Risiko übersteigen. In München scheitert das oft daran, dass Käufer für eine Sanierung nach fremdem Geschmack keinen vollen Aufpreis zahlen.
Rechenbeispiel: 70 m², Baujahr 1972
- Wert unsaniert: 70 m² mal etwa 7.000 €/m² ergibt etwa 490.000 € (Annahme: mittlere Lage, Preisniveau unterhalb des Münchner Mittels von etwa 9.300 €/m² für beurkundete Bestandswohnungen, Gutachterausschuss 2026).
- Wert nach Sanierung von Bad, Elektrik, Böden, Malerarbeiten: 70 m² mal etwa 8.000 €/m² ergibt etwa 560.000 €. Mehrerlös etwa 70.000 €.
- Kosten: Bad 22.000 €, Elektrik 10.000 €, Böden 8.000 €, Maler und Türen 6.000 €, zusammen etwa 46.000 €. Dazu vier Monate Bauzeit mit Hausgeld, Finanzierung und Leerstand, etwa 3.000 bis 4.000 €, und Ihr eigener Zeitaufwand für Planung und Bauleitung.
- Ergebnis: etwa 20.000 € Mehrerlös vor Steuern, wenn alles nach Plan läuft. Bei einer Kostenüberschreitung von 20 %, in Altbauten nicht selten, bleiben etwa 10.000 €. Bei einem Wasserschaden hinter der alten Wand oder einer Verzögerung wird es null.
Wann es sich trotzdem lohnt
- Kleine, günstige Maßnahmen mit großer Wirkung: Malerarbeiten, Entrümpelung, Reinigung, defekte Armaturen, für zusammen 2.000 bis 5.000 €. Das verändert die Wahrnehmung bei Besichtigungen, ohne echtes Risiko.
- Sie sind selbst vom Fach, haben Handwerker und Zeit, und die Wohnung liegt in einer Lage, in der Selbstnutzer sanierte Wohnungen mit deutlichem Aufschlag bezahlen.
- Ein einzelner Mangel blockiert den Verkauf ganz, etwa Schimmel, eine nicht funktionierende Heizung oder ein Bad ohne Dusche. Solche Punkte beheben Sie besser, als sie zu erklären.
Wann nicht
- Der Sanierungsstau liegt am Gemeinschaftseigentum. Da hilft Ihr neues Bad nichts, die Umlage wird trotzdem abgezogen.
- Sie wohnen nicht in München oder haben keine Zeit für Bauleitung. Sanierung auf Distanz kostet Nerven und Aufschläge.
- Sie brauchen den Erlös bald. Vier bis sechs Monate Sanierung plus drei bis sechs Monate Vermarktung sind fast ein Jahr.
| Kriterium | Selbst sanieren | Im Ist-Zustand verkaufen |
|---|---|---|
| Dauer bis Notartermin | Etwa 8 bis 12 Monate (Sanierung plus Vermarktung) | Wenige Wochen bei Direktankauf, 3 bis 6 Monate über Makler |
| Kapitalbedarf vorab | Etwa 1.000 bis 1.800 €/m² für Komplettsanierung | Keiner |
| Risiko | Kostenüberschreitung, versteckte Mängel, Bauverzug | Keines, Zustand ist Teil des Preises |
| Käufergruppe | Selbstnutzer, die fertig einziehen wollen | Selbstnutzer mit Gestaltungswunsch, Investoren mit Value-Add-Ansatz |
| Mehrerlös netto | Typischerweise 0 bis 30.000 € bei einer 70-m²-Wohnung, abhängig von Lage und Ausführung | Kein Mehrerlös, aber keine Kosten und kein Aufwand |
| Gemeinschaftseigentum | Bleibt Abzugsposten | Bleibt Abzugsposten |
Warum ist Leerstand beim Verkauf ein Vorteil?
Eine leere Wohnung erreicht in München den größten Käuferkreis. Selbstnutzer können sofort einziehen oder direkt nach dem Kauf sanieren, ohne einen Mieter zu bewegen. Investoren können sanieren und anschließend zur ortsüblichen Vergleichsmiete plus höchstens 10 % neu vermieten (Mietpreisbremse, § 556d BGB), statt an eine niedrige Bestandsmiete gebunden zu sein. Eine vermietete Wohnung erzielt dagegen typischerweise 10 bis 30 % weniger. Leerstand plus Sanierungsstau ist für Value-Add-Käufer sogar die bevorzugte Kombination: Sie können die Wohnung nach eigenem Standard herrichten und danach zu Marktkonditionen vermieten.
Zweckentfremdungssatzung München
Ein Punkt, den viele Eigentümer nicht kennen: Nach der Münchner Zweckentfremdungssatzung gilt Wohnraum, der länger als drei Monate leer steht, als zweckentfremdet (Landeshauptstadt München). Ausnahmen gelten, wenn der Leerstand durch zügig betriebene Sanierung, Verkauf oder nachweisbare Vermietungsbemühungen begründet ist. Die Stadt kann Bußgelder verhängen. Wenn Ihre Wohnung schon länger leer steht, dokumentieren Sie den Verkaufsprozess, und verkaufen Sie zügig. Ein Käufer, der sofort saniert, löst das Problem mit dem Eigentumsübergang.
Welche Rolle spielen Energieausweis und Energieklasse?
Der Energieausweis ist beim Verkauf Pflicht (§ 80 GEG) und muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Die Kennwerte gehören in jede Anzeige. Bei Eigentumswohnungen gilt der Ausweis für das gesamte Gebäude, den Verbrauchsausweis erstellt meist der Verwalter für etwa 50 bis 150 €. Unsanierte Gebäude der 1960er und 1970er Jahre landen typischerweise in den Klassen E bis H, sanierte Altbauten aus der Gründerzeit mit neuer Heizung oft in D bis F.
Für Käufer ist die Energieklasse kein Selbstzweck, sondern ein Frühindikator für Kosten am Gemeinschaftseigentum: Klasse G oder H heißt ungedämmte Fassade, alte Fenster, alte Heizung, und damit Sonderumlagen in den nächsten zehn Jahren. Bei einem Altbau von 1905 mit Klasse F rechnet ein Käufer anders als bei einem 70er-Jahre-Bau mit derselben Klasse, weil die Substanz, die Wohnungsgröße und das Mietniveau nach Mietspiegel andere sind. Genau deshalb lohnt es sich, den Wert nicht nach Klasse, sondern nach Objekt zu ermitteln, wie im Ratgeber Wohnung bewerten in München beschrieben.
Unser Ankaufsprofil sagt es offen: Leerstand bevorzugt, Value-Add willkommen, Bestand ab Baujahr 1900. Sanierungsstau ist für uns kein Ausschlusskriterium, sondern ein Rechenposten. Wir gehen vom Wert einer sanierten Vergleichswohnung aus, ziehen die Sanierungskosten nach den oben genannten Kennwerten ab und rechnen den Anteil an beschlossenen und in den ETV-Protokollen angekündigten Sonderumlagen sowie eine zu niedrige Rücklage in den Preis ein. Dann prüfen wir, welche Miete nach Sanierung laut Mietspiegel München erzielbar ist, und legen darauf die Bruttomietrendite auf den Gesamtaufwand aus Kaufpreis und Sanierung an, in München als Faustregel etwa 4 % als Schwelle. Nicht umlagefähiges Hausgeld, GEG-Pflichten am Gebäude und Grundbuchlasten fließen ein. Daraus entsteht innerhalb von 48 Stunden nach Erhalt der Unterlagen ein indikatives, unverbindliches Angebot. Sie müssen nichts renovieren, nichts räumen und keine Maklerprovision zahlen. Wir halten die Wohnung im Bestand.
Wie läuft der Verkauf einer Wohnung mit Sanierungsstau ab?
- Zustand ehrlich aufnehmen. Listen Sie, was in der Wohnung alt oder defekt ist, und holen Sie die ETV-Protokolle, den Wirtschaftsplan und den Rücklagenstand vom Verwalter. Fragen Sie ihn nach geplanten Maßnahmen.
- Energieausweis besorgen. Über den Verwalter, meist innerhalb weniger Tage.
- Kleine Maßnahmen erledigen. Entrümpeln, reinigen, streichen, Defektes reparieren. Keine Großsanierung ohne Rechnung.
- Wert in zwei Schritten ermitteln. Saniert nach Vergleichspreisen, dann Sanierungskosten und Umlagen abziehen. So kommen Sie auf denselben Wert wie ein informierter Käufer.
- Verkaufsweg wählen. Ein Makler ist die bessere Wahl, wenn die Wohnung in einer Top-Lage liegt, das Haus in Ordnung ist und Sie Zeit haben, unter Selbstnutzern den Preis auszureizen; Provision meist 3,57 % inkl. MwSt. je Seite. Ein Direktankauf passt, wenn das Gemeinschaftseigentum belastet ist, die Wohnung leer steht oder Sie nicht in München sind. Alle Wege im Hub Wohnung verkaufen München.
- Mängel offenlegen. Bekannte Mängel, Sonderumlagen und Feuchtigkeitsprobleme gehören in den Kaufvertrag. Was Sie verschweigen, kann trotz Gewährleistungsausschluss zu Rückabwicklung führen.
- Notartermin und Übergabe. Bei Leerstand ist die Übergabe unkompliziert: Schlüssel, Zählerstände, Unterlagen. Stichtag und Hausgeld werden taggenau abgegrenzt.
Hinweis: Kostenkennwerte sind Erfahrungswerte und ersetzen kein Handwerkerangebot. Fragen zu Offenlegungspflichten, Gewährleistung und zur Zweckentfremdungssatzung klären Sie mit dem Notar oder einem Fachanwalt.
Häufige Fragen
Lässt sich eine unsanierte Wohnung in München überhaupt gut verkaufen?
Ja. In München ist die Nachfrage nach Bestandswohnungen auch im unsanierten Zustand hoch, weil Fläche in guter Lage knapp ist. Käufer sind Selbstnutzer, die nach ihrem Geschmack renovieren wollen, und Investoren, die Value-Add suchen. Der Preis liegt unter dem einer sanierten Wohnung, aber die Differenz entspricht meist den Sanierungskosten plus einem Risikoaufschlag. Wichtig ist, dass der Zustand offen dokumentiert ist und Sie nichts verschweigen.
Wie viel Abschlag rechnen Käufer für Sanierungsstau?
Käufer setzen die geschätzten Sanierungskosten an und addieren einen Aufschlag für Risiko, Bauzeit und eigenen Aufwand, typischerweise 10 bis 30 % der Kosten. Bei einer 70-m²-Wohnung mit neuem Bad, Elektrik, Böden und Malerarbeiten sind das 2026 etwa 50.000 bis 75.000 € Kosten und damit ein Abschlag von etwa 55.000 bis 95.000 € gegenüber einer sanierten Wohnung. Kommen Sonderumlagen am Gemeinschaftseigentum dazu, wird deren voller Betrag abgezogen.
Muss ich Sonderumlagen noch bezahlen, wenn ich verkaufe?
Wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch steht, schuldet die Umlage der Gemeinschaft. Ist die Sonderumlage schon beschlossen, aber erst nach dem Eigentumsübergang fällig, zahlt der Käufer. Im Kaufvertrag wird das üblicherweise geregelt, und ein informierter Käufer zieht beschlossene oder erkennbar bevorstehende Umlagen vom Kaufpreis ab. Verschweigen Sie sie nicht: Die ETV-Protokolle der letzten drei Jahre gehören zu den Verkaufsunterlagen.
Ist längerer Leerstand in München ein Problem?
Rechtlich ja. Nach der Münchner Zweckentfremdungssatzung gilt Wohnraum, der länger als drei Monate leer steht, als zweckentfremdet, es sei denn, der Leerstand ist durch Verkauf, Sanierung oder Vermietungsbemühungen begründet. Die Stadt kann Bußgelder verhängen. Dokumentieren Sie deshalb, dass Sie verkaufen oder sanieren. Für den Verkauf selbst ist Leerstand ein Vorteil: Selbstnutzer können sofort einziehen, Investoren sofort sanieren und neu vermieten.
Brauche ich für eine unsanierte Wohnung einen Energieausweis?
Ja, beim Verkauf ist der Energieausweis Pflicht (§ 80 GEG). Er muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden, die Kennwerte gehören schon in die Anzeige. Bei Eigentumswohnungen wird der Ausweis für das ganze Gebäude erstellt, meist als Verbrauchsausweis über den Verwalter für etwa 50 bis 150 €. Bei unsanierten Gebäuden der 1960er und 1970er Jahre liegt die Klasse typischerweise bei E bis H. Käufer nutzen sie, um kommende Kosten am Gemeinschaftseigentum abzuschätzen.
Was ist der Unterschied zwischen Sanierungsstau in der Wohnung und am Haus?
Sanierungsstau in der Wohnung betrifft Ihr Sondereigentum: Bad, Küche, Böden, Elektrik, Innentüren. Das können Sie selbst beheben oder dem Käufer überlassen. Sanierungsstau am Gemeinschaftseigentum betrifft Dach, Fassade, Fenster, Steigleitungen, Heizung und Aufzug. Darüber entscheidet die Eigentümergemeinschaft, die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen umgelegt. Käufer prüfen beides, aber das Gemeinschaftseigentum ist meist der größere Posten, weil Sie ihn nicht allein steuern können.