Wohnung verkaufen bei Scheidung oder Trennung

Welche Optionen gibt es für die gemeinsame Wohnung?

Die Wohnung ist bei den meisten Paaren in München der größte Vermögenswert und zugleich die größte laufende Belastung. Nach der Trennung müssen zwei Haushalte finanziert werden, das Darlehen läuft weiter. Vier Optionen stehen zur Wahl:

1. Verkauf und Aufteilung des Erlöses

Der klarste Weg. Die Wohnung wird verkauft, das Darlehen abgelöst, der Rest nach Miteigentumsanteilen geteilt, meist je zur Hälfte. Beide sind danach schuldenfrei und unabhängig. Der Nachteil: Sie geben eine Immobilie in München aus der Hand, und ein Rückkauf ist zu heutigen Preisen für einen Einzelnen selten möglich.

2. Übernahme durch einen Partner mit Auszahlung

Ein Partner übernimmt den Anteil des anderen und zahlt ihn aus. Er muss den Auszahlungsbetrag und die Übernahme des gesamten Darlehens allein finanzieren, und die Bank muss den ausscheidenden Partner aus der Haftung entlassen. Bei Münchner Werten und Bauzinsen von etwa 3,9 % (Bundesbank, Juli 2026) scheitert das oft an der Bonität. Vorteil: Kinder bleiben in der gewohnten Umgebung, es fallen keine Maklerkosten an, und die Grunderwerbsteuer entfällt bei Übertragungen zwischen Ehegatten im Rahmen der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG).

3. Vermietung

Beide behalten die Wohnung und vermieten sie. Das funktioniert nur, wenn die Miete das Darlehen trägt und beide Partner weiter gemeinsam entscheiden können und wollen. Nach der Scheidung bleibt so eine wirtschaftliche Verbindung bestehen, jede Sanierung und jede Mieterfrage muss gemeinsam entschieden werden. Und wer später verkaufen will, verkauft dann eine vermietete Wohnung mit entsprechendem Abschlag.

4. Teilungsversteigerung

Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miteigentümer beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Das Gericht lässt den Wert schätzen und versteigert die Wohnung öffentlich. Das Verfahren dauert typischerweise 12 bis 24 Monate, kostet Gutachten und Gerichtsgebühren, und der Zuschlag liegt häufig unter dem Wert eines freien Verkaufs. Während des Trennungsjahres kann der andere Ehegatte die Versteigerung unter Umständen noch abwehren. Sie ist das letzte Mittel, wenn ein Partner jede Lösung blockiert.

Wie wirkt der Zugewinnausgleich auf den Wert der Wohnung?

Leben Sie im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, also ohne Ehevertrag, wird bei der Scheidung der Zugewinn ausgeglichen (§§ 1373 ff. BGB). Jeder Ehegatte behält sein Vermögen, aber wer während der Ehe mehr dazugewonnen hat, zahlt dem anderen die Hälfte der Differenz.

Die Wohnung spielt dabei zweimal eine Rolle. Erstens als Vermögensposten: Ihr Wert zum Stichtag der Zustellung des Scheidungsantrags fließt in das Endvermögen dessen ein, dem sie gehört, bei gemeinsamem Eigentum bei beiden je zur Hälfte. Zweitens beim Anfangsvermögen: Hat ein Partner die Wohnung vor der Ehe gekauft oder während der Ehe geerbt oder geschenkt bekommen, zählt sie zu seinem Anfangsvermögen, nur die Wertsteigerung seit dann ist Zugewinn. Bei Münchner Wertsteigerungen der letzten fünfzehn Jahre ist dieser Posten oft der größte in der gesamten Rechnung.

Deshalb ist der Wert der Wohnung so umstritten: Wer auszahlen muss, argumentiert für einen niedrigen Wert, wer ausgezahlt wird, für einen hohen. Ein tatsächlicher Verkauf an einen Dritten ersetzt beide Argumente durch eine Zahl.

Was passiert mit dem gemeinsamen Darlehen?

Haben beide den Darlehensvertrag unterschrieben, haften beide als Gesamtschuldner für die volle Rate, unabhängig davon, wer auszieht. Die Trennung ändert daran nichts, die Scheidung auch nicht. Nur die Bank kann einen Partner aus dem Vertrag entlassen, und das tut sie nur, wenn der andere die Rate allein tragen kann.

Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf

Wird das Darlehen durch den Verkauf vorzeitig abgelöst, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 BGB). Sie ersetzt den Zinsschaden der Bank und hängt von Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und dem Unterschied zwischen Vertragszins und aktuellem Zinsniveau ab. Bei Verträgen aus der Niedrigzinsphase bis 2021 mit Zinsen um 1 % ist sie 2026 oft gering, weil die Bank das Geld heute zu etwa 3,9 % neu ausleihen kann. Bei jüngeren Verträgen mit hohem Zins kann sie mehrere Prozent der Restschuld betragen. Läuft das Darlehen schon länger als zehn Jahre seit Vollauszahlung, können Sie es mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen (§ 489 BGB). Lassen Sie sich die Höhe vor der Entscheidung schriftlich berechnen. Manche Banken übertragen das Darlehen auch auf eine neue Immobilie eines Partners.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Verkauf?

Zwischen Trennung und rechtskräftiger Scheidung liegt mindestens das Trennungsjahr (§ 1566 BGB). Der Verkauf kann jederzeit erfolgen, vor, während oder nach der Scheidung. Drei Faktoren bestimmen den Zeitpunkt:

• Laufende Kosten. Darlehen, Hausgeld und eine zweite Miete belasten das Trennungsjahr. Je früher der Verkauf, desto kürzer diese Doppelbelastung. Gleichzeitig sollte der Verkauf nicht unter Druck geschehen, weil Druck den Preis drückt.
• Spekulationsfrist und Eigennutzung. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, ist ein Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig, außer die Wohnung wurde im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst genutzt. Der Partner, der auszieht, beendet damit seine Eigennutzung. Verkauft er seinen Anteil erst Jahre später, kann sein Gewinnanteil steuerpflichtig sein, während der Anteil des wohnenden Partners steuerfrei bleibt. Bei einer schnellen Entscheidung im Jahr des Auszugs oder im Folgejahr ist die Frist meist noch erfüllt.
• Zugewinnstichtag. Der Wert zum Tag der Zustellung des Scheidungsantrags ist maßgeblich. Ein Verkauf kurz davor oder danach liefert dafür eine belastbare Zahl statt einer Schätzung.

Hinweis: Die steuerliche Behandlung von Auszug, Überlassung an den Ex-Partner und Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist ist im Einzelfall komplex. Klären Sie den Zeitpunkt mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie sich festlegen.

Wie vermeidet eine neutrale Wertermittlung Streit?

Die meisten Konflikte bei der Wohnung drehen sich nicht um das Ob, sondern um die Zahl. Zwei Online-Bewertungen, die 150.000 € auseinanderliegen, verlängern jede Verhandlung. Drei Wege zu einer Zahl, die beide akzeptieren:

1. Vergleichspreise des Gutachterausschusses. Öffentlich, neutral, auf beurkundeten Kaufpreisen beruhend. 2026 liegen Bestandswohnungen in München bei etwa 9.300 €/m² im Mittel, mit großer Spanne nach Lage und Zustand. Wie Sie das auf Ihre Wohnung übertragen, steht im Ratgeber Wohnung bewerten in München.
2. Gemeinsam beauftragtes Verkehrswertgutachten. Ein öffentlich bestellter Sachverständiger, gemeinsam ausgewählt und bezahlt, typischerweise 1.500 bis 3.000 € für eine Eigentumswohnung. Das Gutachten hält vor Gericht stand und ist Grundlage für Auszahlung oder Verkaufspreis.
3. Ein reales Kaufangebot. Ein schriftliches, indikatives Angebot eines Käufers ist keine Schätzung, sondern ein Preis, zu dem jemand tatsächlich kauft. Es beendet die Diskussion darüber, was die Wohnung „eigentlich" wert wäre.

Wie läuft der Verkauf bei Trennung ab?

1. Eigentum und Darlehen klären. Grundbuchauszug ziehen: Wer steht mit welchem Anteil drin? Darlehensvertrag prüfen: Wer haftet, wie hoch ist die Restschuld, wann endet die Zinsbindung? Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank anfragen.
2. Option wählen. Verkauf, Übernahme, Vermietung oder Versteigerung, mit Anwalt und Steuerberater durchrechnen. Die Übernahme scheitert oft an der Finanzierung, deshalb frühzeitig mit der Bank sprechen.
3. Neutralen Wert bestimmen. Gutachterausschuss, Gutachten oder Kaufangebot. Auf eine gemeinsame Zahl einigen, bevor der Verkauf startet.
4. Verkaufsweg festlegen. Makler, wenn die Wohnung in Top-Lage liegt, leer übergeben werden kann und beide bereit sind, Besichtigungen und drei bis sechs Monate Vermarktung mitzutragen; Provision meist 3,57 % inkl. MwSt. je Seite. Direktankauf, wenn Tempo und Diskretion wichtiger sind. Alle Wege unter Wohnung verkaufen München.
5. Unterlagen und Besichtigung. Teilungserklärung, ETV-Protokolle, Hausgeldabrechnung, Energieausweis, Grundriss. Ein Termin, bei dem nur einer der Partner anwesend sein muss.
6. Notartermin. Beide unterschreiben, oder einer per notarieller Vollmacht. Der Vertrag regelt die Lastenfreistellung, also die Ablösung des Darlehens aus dem Kaufpreis, und die Auszahlung des Rests nach Quote auf getrennte Konten.
7. Übergabe und Abrechnung. Schlüsselübergabe, Zählerstände, letzte Hausgeldabrechnung. Nebenkosten des Verkaufs, etwa Löschung der Grundschuld, teilen Sie nach Anteilen. Was sonst anfällt, steht unter Kosten und Steuern.

Hinweis: Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Zugewinnausgleich, Haftungsentlassung und die Rechte im Trennungsjahr klären Sie mit einem Fachanwalt für Familienrecht, die Vertragsgestaltung mit dem Notar.