Neuhausen-Nymphenburg reicht vom dicht bebauten Gründerzeitviertel am Rotkreuzplatz über die Siedlungen der 1920er Jahre in Gern bis zu den Villenstraßen am Schlosspark und dem Neubau am Hirschgarten. Preise liegen über dem Münchner Mittel, Neuhausen ist großflächig Erhaltungssatzungsgebiet. Staycation kauft hier Eigentumswohnungen direkt vom Eigentümer, leer oder vermietet, mit indikativem Angebot innerhalb von 48 Stunden und ohne Maklerprovision.
Was zeichnet Neuhausen-Nymphenburg für Verkäufer aus?
Der Bezirk 9 ist einer der größten Münchens und in sich sehr verschieden. Neuhausen im Osten, zwischen Rotkreuzplatz, Nymphenburger Straße und Dom-Pedro-Platz, ist ein geschlossenes Gründerzeitquartier von 1890 bis 1914. Vier- bis fünfgeschossige Blockrandhäuser mit Hinterhöfen, im Erdgeschoss Handwerk und Einzelhandel, darüber Wohnungen von 50 bis 120 m². Kriegslücken wurden in den 1950er Jahren geschlossen, was in vielen Straßen zu einem Nebeneinander von Stuckfassade und Putzbau führt.
Gern westlich der Landshuter Allee ist eine Gartenstadt der 1920er und 1930er Jahre mit Reihenhäusern, Doppelhäusern und wenigen Geschosswohnungen, dazu die denkmalgeschützte Borstei mit ihren Wohnhöfen. Nymphenburg selbst, rund um Schloss, Kanal und Botanischen Garten, ist Villenlage mit großen Grundstücken, Stadtvillen der Jahrhundertwende und Wohnanlagen der 1960er Jahre an der Menzinger Straße. Am Hirschgarten entstand ab 2010 ein Neubauquartier mit Geschosswohnungen auf ehemaligem Bahngelände, am Kreativquartier an der Dachauer Straße wird weiter gebaut.
Für Verkäufer bedeutet das: Der richtige Vergleich liegt nicht im Bezirk, sondern im Quartier. Eine 1905 gebaute Dreizimmerwohnung am Rotkreuzplatz und eine 1965 gebaute in Nymphenburg haben unterschiedliche Käufergruppen und unterschiedliche Preislogik.
Was sind Eigentumswohnungen in Neuhausen-Nymphenburg 2026 wert?
Beurkundete Bestandswohnungen lagen in München 2026 im Mittel bei etwa 9.300 €/m² (Gutachterausschuss München). Neuhausen liegt über diesem Mittel, mit ruhigen Seitenstraßen zwischen Rotkreuzplatz und Nymphenburger Straße an der Spitze. Nymphenburg liegt spürbar darüber, vor allem in Parknähe. Die Nachkriegsanlagen entlang der Landshuter Allee und die Wohnanlagen der 1960er Jahre bewegen sich im Bereich des Mittels oder darunter, abhängig von Lärm und Zustand.
Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 zur Einordnung: einfache Münchner Lagen etwa 1.800 €/m², gute Lagen etwa 2.600 €/m², Bestlagen bis 6.500 €/m². Neuhausen zählt überwiegend zu den guten Lagen, die Villenstraßen in Nymphenburg zu den Bestlagen. Die Zonenwerte veröffentlicht der Gutachterausschuss München.
Im Bezirk hängt der Preis stark von drei Dingen ab: dem Abstand zur Landshuter Allee als Teil des Mittleren Rings, dem Sanierungsstand bei Altbau und Nachkriegsbau, und der Mietsituation. Vermietete Wohnungen werden in München typischerweise 10 bis 30 % unter leeren gehandelt. Unser Ratgeber Was ist meine Wohnung wert? zeigt, wie Sie diese Faktoren selbst gewichten.
Worauf müssen Sie beim Verkauf in Neuhausen-Nymphenburg achten?
Erhaltungssatzung. Neuhausen ist großflächig Erhaltungssatzungsgebiet. Beim Verkauf einer eingetragenen Eigentumswohnung besteht keine Genehmigungspflicht, die Stadt prüft aber ihr Vorkaufsrecht und braucht dafür einige Wochen. Für die Umwandlung eines Mietshauses gilt der Genehmigungsvorbehalt. In Gern und Nymphenburg sind deutlich weniger Straßen erfasst.
Denkmalschutz. Neben der Borstei stehen zahlreiche Gründerzeithäuser in Neuhausen und Villen in Nymphenburg unter Schutz. Fassadensanierungen und Fenstertausch sind genehmigungspflichtig, was ein Käufer in seine Kostenplanung aufnimmt.
Zustand der Anlage. Bei den Wohnanlagen der 1960er Jahre an Menzinger Straße und Landshuter Allee entscheiden Rücklage, Sonderumlagen und der Zustand von Aufzug, Flachdach und Leitungen über den Preis mehr als die Lage.
Mietsituation. Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB), nach einer Umwandlung gilt in München eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren. Wer eine vermietete Wohnung verkauft, sollte den Mietvertrag mit allen Nachträgen und die Kautionsanlage bereithalten.
Lärm. Landshuter Allee, Dachauer Straße, Arnulfstraße und die Bahnstrecke zum Hauptbahnhof sind für Käufer preisrelevant.
Hinweis: Ob Ihre Wohnung in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt und welche steuerlichen Folgen der Verkauf hat, etwa bei der Spekulationsfrist von zehn Jahren, klären Sie bitte mit Notar oder Steuerberater.
Was kauft Staycation in Neuhausen-Nymphenburg?
Wir sind eigentümergeführter Bestandshalter mit Sitz in der Münchner Altstadt und kaufen im gesamten Bezirk: Gründerzeitwohnungen in Neuhausen, Reihenhausanteile und Wohnungen in Gern, Anlagenwohnungen in Nymphenburg und Neubau am Hirschgarten. Vermietet, leer, mit Sanierungsstau oder aus einer Erbengemeinschaft ist für uns gleichermaßen willkommen. Wir verkaufen nicht weiter, sondern bewirtschaften selbst.
Beispiel: 70 m² Dreizimmerwohnung nahe dem Rotkreuzplatz, Baujahr 1900, vermietet seit 2012. Im Mietspiegel München ist die Adresse „gute" Wohnlage. Aus Lage, Baujahr und Ausstattung ergibt sich die ortsübliche Vergleichsmiete. Wir rechnen mit der tatsächlichen Miete und der Anpassung, die die Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren zulässt. Auf den Kaufpreis erwarten wir eine Bruttomietrendite im Bereich von etwa 4 %. Davon geht das nicht umlagefähige Hausgeld ab. Dann prüfen wir Rücklage je Quadratmeter, beschlossene und geplante Sonderumlagen aus den ETV-Protokollen, Zustand von Dach, Fassade und Steigleitungen sowie Lasten in Abteilung II des Grundbuchs. Das Ergebnis ist ein indikatives, unverbindliches Angebot mit nachvollziehbarer Herleitung.
Wie läuft der Direktverkauf ab?
- Objektdaten senden. Adresse, Wohnfläche, Baujahr, Etage, Mietsituation und Hausgeld über das Formular auf /direktankauf.
- Indikatives Angebot in 48 Stunden. Sie erhalten eine unverbindliche Preisspanne mit Herleitung aus Mietspiegel, Vergleichspreisen aus dem Quartier und WEG-Daten.
- Besichtigung und Prüfung der Unterlagen. Termin vor Ort, danach Teilungserklärung, ETV-Protokolle, Wirtschaftsplan, Mietvertrag und Grundbuchauszug. Die Liste steht in der Unterlagen-Checkliste.
- Notartermin. Kurzfristig bei einem Notar Ihrer Wahl, in Neuhausen mit Abfrage des städtischen Vorkaufsrechts. Alle Schritte erklärt der Ratgeber Ablauf Wohnungsverkauf.
Eine leere Villenetage in Nymphenburg mit Parkblick verkaufen Sie mit einem guten Makler oder privat vermutlich zu einem höheren Preis. Für vermietete Wohnungen, Nachkriegsanlagen oder wenn Sie schnell Klarheit brauchen, ist der Direktverkauf oft der bessere Weg. Den Überblick gibt Wohnung verkaufen München.
Häufige Fragen
Ist Neuhausen oder Nymphenburg teurer?
Nymphenburg mit den Villenstraßen um den Schlosspark und der Gegend am Nymphenburger Kanal liegt im Preis über Neuhausen. Neuhausen um den Rotkreuzplatz ist dichter bebaut und im Mietspiegel überwiegend als gute Wohnlage geführt, Nymphenburg teils als beste. Beide liegen über dem Münchner Mittel von etwa 9.300 €/m² für beurkundete Bestandswohnungen 2026. Innerhalb Neuhausens zählt vor allem der Abstand zur Landshuter Allee und zur Dachauer Straße.
Meine Wohnung liegt in der Borstei. Was ist dort besonders?
Die Borstei aus den 1920er Jahren ist als Gesamtanlage denkmalgeschützt und wird zentral verwaltet. Änderungen an Fenstern, Fassade und Grundriss brauchen Zustimmung. Käufer prüfen deshalb genau, welche Instandhaltung ansteht und wie sie finanziert wird. Wir kaufen dort, rechnen aber mit den Besonderheiten der Anlage. Bringen Sie zur Besichtigung die Verwaltungsunterlagen und die Regelungen zur Nutzung mit.
Gilt in Neuhausen die Erhaltungssatzung?
Für große Teile von Neuhausen ja, insbesondere um Rotkreuzplatz, Nymphenburger Straße und Dom-Pedro-Platz. Beim Verkauf einer eingetragenen Eigentumswohnung brauchen Sie keine Genehmigung, die Stadt prüft aber ihr Vorkaufsrecht. Nymphenburg und Gern sind weniger betroffen. Ob Ihre Adresse im Gebiet liegt, zeigt der Erhaltungssatzungsplan der Landeshauptstadt München. Fragen Sie im Zweifel den Notar vor der Beurkundung.
Kauft Staycation auch Neubauwohnungen am Hirschgarten?
Ja. Das Quartier Am Hirschgarten ab 2010 ist für uns interessant, weil Bausubstanz und Energiestandard gut sind. Wir achten dort auf das Hausgeld inklusive Tiefgarage und Aufzug, auf die Rücklage, die in jungen Anlagen oft noch niedrig ist, und auf Bauträgermängel aus der Gewährleistungsphase. Eine vermietete Neubauwohnung mit Mietvertrag nach Mietpreisbremse bewerten wir mit der tatsächlichen Miete, wie jede andere Wohnung auch.
Wie läuft der Verkauf einer geerbten Wohnung in Nymphenburg ab?
Zuerst braucht das Grundbuch die Erbfolge, meist über Erbschein oder notarielles Testament. Danach senden Sie uns Adresse, Fläche und Baujahr, wir nennen innerhalb von 48 Stunden ein indikatives Angebot. Alle Miterben müssen beim Notar mitwirken oder eine Vollmacht erteilen. Wir übernehmen auch Wohnungen mit altem Bestand, vollem Hausrat oder langjährigen Mietern. Den Ablauf beschreibt unser Ratgeber zum Ablauf.