Au-Haidhausen gehört zu den gefragtesten Wohnlagen östlich der Isar. Gründerzeit im Franzosenviertel, Nachkriegsbauten und Genossenschaftsanlagen in der Au prägen den Bestand, fast der ganze Bezirk liegt in Erhaltungssatzungsgebieten. Staycation kauft hier Eigentumswohnungen direkt vom Eigentümer, auch vermietet, und hält selbst ein Bestandsobjekt in der Au. Indikatives Angebot innerhalb von 48 Stunden, ohne Maklerprovision.
Was zeichnet Au-Haidhausen für Verkäufer aus?
Der Bezirk 5 besteht aus zwei sehr unterschiedlichen Hälften. Haidhausen nördlich der Rosenheimer Straße ist ein weitgehend erhaltenes Gründerzeitquartier. Das Franzosenviertel zwischen Ostbahnhof, Pariser Platz und Bordeauxplatz wurde zwischen 1870 und 1900 in geschlossener Blockrandbebauung errichtet, mit vier bis fünf Geschossen, Stuckfassaden und begrünten Innenhöfen. Rund um die Preysingstraße und den Johannisplatz stehen zusätzlich die kleinen Herbergshäuser aus dem 18. und 19. Jahrhundert, die als Ensemble unter Denkmalschutz stehen.
Die Au südlich davon wurde im Krieg stark zerstört. Rund um den Mariahilfplatz, die Lilienstraße und den Nockherberg dominieren daher Wiederaufbauten der 1950er Jahre, Wohnanlagen kommunaler Gesellschaften und Genossenschaften sowie einzelne Nachverdichtungen der 1970er Jahre. Entlang der Isar, am Auer Mühlbach und in der Oberen Au gibt es kleinere Bestände mit Blick ins Grüne.
Für Verkäufer heißt das: hohe Nachfrage von Selbstnutzern, Kapitalanlegern und Bestandshaltern wie Staycation, aber engere rechtliche Rahmenbedingungen als in den meisten anderen Stadtteilen.
Was sind Eigentumswohnungen in Au-Haidhausen 2026 wert?
Beurkundete Bestandswohnungen lagen in München 2026 im Mittel bei etwa 9.300 €/m² (Gutachterausschuss München). Au-Haidhausen bewegt sich in weiten Teilen über diesem Mittel. Sanierte Gründerzeitwohnungen im Franzosenviertel und am Johannisplatz erzielen deutlich mehr, Nachkriegswohnungen in der Au mit einfacher Ausstattung liegen näher am städtischen Mittel oder darunter.
Zur Einordnung die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026: einfache Münchner Lagen etwa 1.800 €/m², gute Lagen etwa 2.600 €/m², Bestlagen bis 6.500 €/m². Haidhausen wird überwiegend als gute bis beste Lage geführt, die Au als gute Lage. Die exakten Werte je Straßenabschnitt veröffentlicht der Gutachterausschuss München und das Bodenrichtwertportal BORIS Bayern.
Im Stadtteil hängt der Preis besonders von drei Punkten ab: dem Sanierungsstand des Altbaus (Fenster, Leitungen, Heizung, Dach), der Hoflage gegenüber Straßenlage an der Rosenheimer oder Orleansstraße, und dem Mietvertrag. Eine seit 1995 vermietete Wohnung mit Miete weit unter dem Mietspiegel wird anders bewertet als eine leere. Wie Sie das selbst prüfen, erklärt unser Ratgeber Was ist meine Wohnung wert?.
Worauf müssen Sie beim Verkauf in Au-Haidhausen achten?
Erhaltungssatzung. Haidhausen und die Au gehörten zu den ersten Münchner Gebieten mit Erhaltungssatzung, heute ist nahezu der gesamte Bezirk erfasst. Beim Verkauf einer bereits aufgeteilten Eigentumswohnung brauchen Sie keine Genehmigung. Verkaufen Sie jedoch ein ganzes Haus oder eine noch nicht aufgeteilte Einheit, gilt der Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung. Außerdem prüft die Stadt bei jedem Verkauf im Gebiet ihr Vorkaufsrecht. Das dauert erfahrungsgemäß einige Wochen und muss im Notarvertrag berücksichtigt werden.
Denkmalschutz. Große Teile des Franzosenviertels und die Herbergshäuser stehen als Ensemble unter Schutz. Fassade, Fenster und Dach dürfen nur mit Zustimmung der Denkmalbehörde verändert werden. Ein Käufer rechnet die daraus folgenden Sanierungskosten ein.
Mietsituation. Nach der Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen gilt in München eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren. Beim Verkauf gilt zudem: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Ein Käufer übernimmt den Mietvertrag unverändert, also auch eine Miete, die unter der Vergleichsmiete liegt.
Lärm und Verkehr. Rosenheimer Straße, Orleansstraße, Ostbahnhof und die Bahntrasse sind für Käufer preisrelevant. Ein Hofblick im gleichen Haus kann mehrere hundert Euro je Quadratmeter ausmachen.
Hinweis: Fragen zur Erhaltungssatzung, zum Vorkaufsrecht und zur Besteuerung des Verkaufs klären Sie bitte mit Notar oder Steuerberater. Wir geben hier keine Rechts- oder Steuerberatung.
Was kauft Staycation in Au-Haidhausen?
Wir sind eigentümergeführter Bestandshalter mit Sitz im Tal 44, wenige Minuten von der Au entfernt, und halten selbst ein Objekt in der Au. Wir kaufen Eigentumswohnungen ab etwa 30 m² in Haidhausen und der Au, vermietet oder leer, sanierungsbedürftig oder frisch renoviert. Wohnungen aus Erbengemeinschaften, mit langjährigen Mietern oder mit offenen Sonderumlagen sind ausdrücklich willkommen. Wir verkaufen nicht weiter, sondern behalten die Wohnung im Bestand.
Für eine 65 m² Altbauwohnung im Franzosenviertel prüfen wir zuerst die Wohnlage im Mietspiegel München, hier meist „gute" oder „beste" Wohnlage. Aus Baujahr, Ausstattung und Lage ergibt sich die Vergleichsmiete. Liegt die tatsächliche Miete darunter, rechnen wir mit der tatsächlichen Miete, weil Kappungsgrenze (15 % in drei Jahren) und Mietpreisbremse eine schnelle Anpassung verhindern. Als Faustregel gilt in München eine Bruttomietrendite von etwa 4 % auf den Kaufpreis als Schwelle. Dann kommen die WEG-Unterlagen: Rücklagenstand, beschlossene und geplante Sonderumlagen aus den letzten drei ETV-Protokollen, nicht umlagefähiges Hausgeld, Sanierungsbedarf an Dach und Steigleitungen, Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs. Daraus ergibt sich unser indikatives, unverbindliches Angebot.
Wie läuft der Direktverkauf ab?
- Objektdaten senden. Adresse, Wohnfläche, Baujahr, Mietsituation und die letzte Hausgeldabrechnung reichen für den Anfang. Das Formular finden Sie auf /direktankauf.
- Indikatives Angebot in 48 Stunden. Wir prüfen Mietspiegel-Wohnlage, Vergleichspreise aus dem Bezirk und die WEG-Situation und nennen Ihnen eine unverbindliche Preisspanne.
- Besichtigung und Prüfung der Unterlagen. Ein Termin vor Ort, danach Teilungserklärung, ETV-Protokolle, Wirtschaftsplan und Grundbuchauszug. Welche Unterlagen wir brauchen, steht in der Unterlagen-Checkliste.
- Notartermin. Kurzfristig bei einem Notar Ihrer Wahl, inklusive Abfrage des städtischen Vorkaufsrechts. Den kompletten Ablauf beschreibt der Ratgeber Ablauf Wohnungsverkauf.
Wollen Sie den Preis in Haidhausen maximieren und haben Sie mehrere Monate Zeit, kann ein guter Makler mit Bieterverfahren die bessere Wahl sein. Wollen Sie Planbarkeit und keine Provision, ist der Direktverkauf der kürzere Weg. Einen Überblick über alle Optionen gibt die Seite Wohnung verkaufen München.
Häufige Fragen
Liegt meine Wohnung in Au-Haidhausen in einem Erhaltungssatzungsgebiet?
Sehr wahrscheinlich. Haidhausen und die Au gehörten zu den ersten Münchner Gebieten mit Erhaltungssatzung, heute ist fast der gesamte Bezirk erfasst. Für den Verkauf einer bereits aufgeteilten Eigentumswohnung brauchen Sie keine neue Genehmigung. Die Stadt kann aber ein Vorkaufsrecht prüfen, was den Ablauf um einige Wochen verlängert. Ob Ihre Adresse betroffen ist, zeigt der Erhaltungssatzungsplan der Landeshauptstadt München.
Kauft Staycation auch vermietete Wohnungen im Franzosenviertel?
Ja. Vermietete Wohnungen sind für uns als Bestandshalter der Normalfall, auch mit alten Mietverträgen deutlich unter dem Mietspiegel. Wir rechnen mit der tatsächlichen Miete und der Wohnlage laut Mietspiegel, nicht mit einer Wunschmiete. Der Preisabschlag gegenüber einer leeren Wohnung liegt in München typischerweise bei 10 bis 30 %. Mehr dazu unter Vermietete Wohnung verkaufen.
Was ist eine Altbauwohnung in Haidhausen 2026 wert?
Bestandswohnungen in München wurden 2026 im Mittel für etwa 9.300 €/m² beurkundet. Haidhausen liegt in weiten Teilen darüber, vor allem sanierte Gründerzeitwohnungen mit Stuck, Balkon und ruhigem Hofblick. Unsanierte Wohnungen mit alter Heizung und offenen Sonderumlagen liegen entsprechend darunter. Eine belastbare Spanne ergibt sich erst aus Baujahr, Sanierungsstand, WEG-Unterlagen und Mietsituation, siehe Wertermittlung.
Wie schnell kann ein Notartermin in Au-Haidhausen stattfinden?
Nach unserem indikativen Angebot innerhalb von 48 Stunden folgen Besichtigung und Prüfung der Unterlagen, meist innerhalb einer Woche. Danach ist ein Notartermin kurzfristig möglich, in der Regel innerhalb weniger Wochen. Liegt die Wohnung in einem Erhaltungssatzungsgebiet, kommt die Prüfung des städtischen Vorkaufsrechts hinzu. Wir stimmen den Termin mit Ihrem Wunschnotar ab, Sie zahlen keine Maklerprovision.
Warum kennt Staycation die Au so gut?
Wir halten selbst ein Bestandsobjekt in der Au und verwalten es aktiv. Dadurch kennen wir die Hausverwaltungen, die typischen Baujahre, die Nachkriegsbauten rund um den Mariahilfplatz und die Preise, die hier tatsächlich beurkundet werden. Für Sie bedeutet das ein Angebot, das auf realen Vergleichen aus der Nachbarschaft beruht, nicht auf Portalpreisen.