Die Maxvorstadt ist Universitäts- und Museumsviertel zugleich: viele kleine Wohnungen, Gründerzeit neben Wiederaufbau der 1950er Jahre, hohe Nachfrage von Anlegern und Selbstnutzern. Preise liegen über dem Münchner Mittel, viele Straßen unterliegen dem Milieuschutz. Staycation kauft hier Eigentumswohnungen direkt von Eigentümern, auch vermietet oder aus Erbengemeinschaften, mit indikativem Angebot innerhalb von 48 Stunden und ohne Maklerprovision.
Was zeichnet die Maxvorstadt für Verkäufer aus?
Die Maxvorstadt (Bezirk 3) liegt zwischen Altstadt, Schwabing und Neuhausen und ist der Bezirk mit dem höchsten Anteil an Ein- und Zweizimmerwohnungen in der Innenstadt. Das Universitätsviertel um Ludwigstraße, Schellingstraße und Türkenstraße wird von LMU und TU geprägt. Hier stehen Gründerzeithäuser von 1870 bis 1910 mit Läden im Erdgeschoss und Wohnungen darüber, viele davon in kleine Einheiten aufgeteilt.
Das Kunstareal um Königsplatz, Pinakotheken und Alte Pinakothek ist ruhiger und großzügiger bebaut, mit repräsentativen Altbauten an der Barer Straße und Gabelsbergerstraße. Westlich davon, um Stiglmaierplatz, Augustenstraße und Dachauer Straße, dominiert der Wiederaufbau der 1950er Jahre. Die Bombenschäden waren hier groß, entsprechend viele Häuser stammen aus der Nachkriegszeit, oft mit schlichter Fassade, aber solider Bausubstanz und teilweise bereits sanierten Steigleitungen.
Das Nordend an der Grenze zu Schwabing-West, rund um Josephsplatz und Nordendstraße, mischt beides und gilt als Wohnquartier mit Kiezcharakter. Neubau ist in der Maxvorstadt selten, meist als Lückenschluss oder Dachausbau. Für Verkäufer heißt das: Käufer vergleichen Ihre Wohnung mit sehr ähnlichen Objekten in derselben Straße, Abweichungen bei Zustand und Etage fallen schnell auf.
Was sind Eigentumswohnungen in der Maxvorstadt 2026 wert?
Bestandswohnungen in München wurden 2026 im Mittel für etwa 9.300 €/m² beurkundet (Gutachterausschuss München). Die Maxvorstadt liegt darüber, mit dem Kunstareal und den Straßen nahe der Ludwigstraße an der Spitze. Wohnungen der 1950er Jahre an der Dachauer Straße oder Schleißheimer Straße liegen näher am Mittel. Kleine Wohnungen unter 40 m² erzielen je Quadratmeter tendenziell mehr als große, weil die Gesamtpreise für viele Käufer erreichbar bleiben.
Bodenrichtwerte zum 01.01.2026: gute Lagen in München etwa 2.600 €/m², Bestlagen bis 6.500 €/m². Die Maxvorstadt wird überwiegend als gute bis beste Lage geführt. Die Werte je Zone finden Sie im Portal BORIS Bayern.
Der Preis hängt hier vor allem von Etage und Aufzug, Hof- oder Straßenlage und dem Mietvertrag ab. Ein Dachgeschoss ohne Aufzug im fünften Stock und eine Hochparterrewohnung zur Schleißheimer Straße bewerten Käufer sehr unterschiedlich, auch wenn beide im selben Haus liegen. Wie Sie Ihre Wohnung selbst einordnen, erklärt der Ratgeber Was ist meine Wohnung wert?.
Worauf müssen Sie beim Verkauf in der Maxvorstadt achten?
Milieuschutz. Weite Teile der Maxvorstadt liegen in Erhaltungssatzungsgebieten, unter anderem um Augustenstraße, Josephsplatz und Schellingstraße. Beim Verkauf einer eingetragenen Eigentumswohnung gibt es keine Genehmigungspflicht, die Stadt prüft jedoch ihr Vorkaufsrecht. Bei nicht aufgeteilten Häusern steht die Umwandlung unter Genehmigungsvorbehalt.
Denkmalschutz. Rund um das Kunstareal, an der Ludwigstraße und in vielen Gründerzeitstraßen gelten Ensembleschutz oder Einzeldenkmalschutz. Das begrenzt energetische Sanierung und Fenstertausch und macht Kostenschätzungen unsicherer.
Mietsituation. Viele Wohnungen sind an Studenten, Wohngemeinschaften oder Berufseinsteiger vermietet, oft mit häufigem Wechsel. Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB), nach einer Umwandlung gilt in München eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren. Prüfen Sie vor dem Verkauf, ob Untervermietung erlaubt ist und ob die Kaution ordnungsgemäß angelegt wurde.
Lärm. Dachauer Straße, Schleißheimer Straße, Brienner Straße und der Bereich um den Hauptbahnhof sind laut. Ruhige Hofwohnungen im selben Block sind spürbar mehr wert.
Hinweis: Fragen zur Erhaltungssatzung, zum Vorkaufsrecht und zur Spekulationsfrist von zehn Jahren klären Sie bitte mit Notar oder Steuerberater. Wir geben keine Rechts- oder Steuerberatung.
Was kauft Staycation in der Maxvorstadt?
Staycation ist eigentümergeführt, sitzt im Tal 44 in der Altstadt und hält gekaufte Wohnungen dauerhaft im Bestand. In der Maxvorstadt kaufen wir vor allem Ein- bis Dreizimmerwohnungen zwischen 25 und 90 m², im Altbau wie im Nachkriegsbau. Vermietete Wohnungen, aktueller Leerstand nach Mieterwechsel, Erbengemeinschaften und Wohnungen mit Sanierungsbedarf sind willkommen. Sie verhandeln direkt mit den beiden Gesellschaftern, ohne Maklerprovision.
Beispiel: 42 m² Zweizimmerwohnung nahe der Schellingstraße, vermietet an eine Studentin seit 2021. Der Mietspiegel München stuft die Adresse als „gute" Wohnlage ein. Wir vergleichen die tatsächliche Miete mit der Vergleichsmiete und prüfen, ob die Mietpreisbremse (Vergleichsmiete plus 10 %) beim letzten Vertragsabschluss eingehalten wurde. Auf den Kaufpreis erwarten wir eine Bruttomietrendite im Bereich von etwa 4 %. Abgezogen wird das nicht umlagefähige Hausgeld, das bei kleinen Wohnungen mit Aufzug überproportional ins Gewicht fällt. Aus den ETV-Protokollen der letzten drei Jahre lesen wir Rücklage, beschlossene Sonderumlagen und diskutierte Maßnahmen wie Fassade oder Dach. Dazu kommen Grundbuchlasten in Abteilung II. Daraus folgt ein indikatives, unverbindliches Angebot.
Wie läuft der Direktverkauf ab?
- Objektdaten senden. Adresse, Wohnfläche, Baujahr, Etage, Mietsituation und Hausgeld über /direktankauf.
- Indikatives Angebot in 48 Stunden. Wir ordnen die Wohnung nach Mietspiegel-Wohnlage und Vergleichspreisen aus der Maxvorstadt ein und nennen eine unverbindliche Preisspanne.
- Besichtigung und Prüfung der Unterlagen. Termin vor Ort, danach Teilungserklärung, ETV-Protokolle, Wirtschaftsplan, Mietvertrag und Grundbuch. Die Liste finden Sie in der Unterlagen-Checkliste.
- Notartermin. Kurzfristig bei Ihrem Notar, mit Vorkaufsrechtsabfrage bei der Stadt. Details im Ratgeber Ablauf Wohnungsverkauf.
Wenn Sie eine leere, frisch sanierte Wohnung im Kunstareal ohne Zeitdruck verkaufen, kann ein Makler mit Bieterverfahren den höheren Preis erzielen. In allen anderen Fällen lohnt sich der Vergleich mit unserem Angebot. Den Überblick über alle Verkaufswege gibt Wohnung verkaufen München.
Häufige Fragen
Meine Wohnung in der Maxvorstadt ist an Studenten vermietet. Ist das ein Problem?
Nein. Kleine Wohnungen mit Studenten oder Wohngemeinschaften als Mieter sind in der Maxvorstadt üblich und für uns als Bestandshalter kein Hindernis. Wichtig ist der Mietvertrag: Befristung, Staffelmiete, Untervermietungserlaubnis und Kaution. Wir übernehmen den Vertrag unverändert, Kauf bricht nicht Miete. Auch häufige Mieterwechsel oder ein aktueller Leerstand sind für uns willkommen. Details dazu im Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen.
Liegt die Maxvorstadt im Milieuschutz?
Große Teile ja, unter anderem Bereiche um Augustenstraße, Josephsplatz und Schellingstraße. Für den Verkauf einer bereits aufgeteilten Eigentumswohnung brauchen Sie keine Genehmigung, die Stadt prüft aber ihr Vorkaufsrecht, was einige Wochen dauert. Für die Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen ist eine Genehmigung nötig. Den aktuellen Gebietsstand veröffentlicht die Landeshauptstadt München, im Zweifel fragen Sie den Notar.
Was ist eine Zweizimmerwohnung im Universitätsviertel wert?
Beurkundete Bestandswohnungen in München lagen 2026 im Mittel bei etwa 9.300 €/m². Kleine Wohnungen in der Maxvorstadt liegen je Quadratmeter oft darüber, weil die Nachfrage von Selbstnutzern und Anlegern groß ist und der Quadratmeterpreis bei kleinen Flächen steigt. Entscheidend sind Zustand, Etage, Hoflage und Mietvertrag. Eine Herleitung Schritt für Schritt finden Sie unter Was ist meine Wohnung wert?.
Wie geht Staycation mit Denkmalschutz in der Maxvorstadt um?
Wir kaufen auch in denkmalgeschützten Häusern und Ensembles, etwa rund um das Kunstareal oder an der Türkenstraße. Bei der Prüfung schauen wir auf Bescheide der Denkmalbehörde, anstehende Fassaden- oder Fenstersanierungen und den Rücklagenstand der WEG. Denkmalschutz senkt den Preis nicht automatisch, erhöht aber die Unsicherheit über künftige Kosten, und die rechnen wir vorsichtig ein.
Wie lange dauert der Verkauf in der Maxvorstadt insgesamt?
Vom Absenden der Objektdaten bis zum indikativen Angebot vergehen bei uns 48 Stunden. Besichtigung und Unterlagenprüfung dauern meist ein bis zwei Wochen. Der Notartermin ist danach kurzfristig möglich. In Erhaltungssatzungsgebieten kommt die Vorkaufsrechtsprüfung der Stadt hinzu, bevor der Kaufpreis fließt. Realistisch sind sechs bis zehn Wochen bis zur Zahlung, ohne Maklerprovision auf Ihrer Seite.