In Schwabing verkaufen Sie in einem der teuersten Münchner Bezirke, mit Jugendstil in Altschwabing, Blockrand in Schwabing-West und Neubau in der Parkstadt. Preise liegen deutlich über dem Münchner Mittel, viele Straßen unterliegen dem Milieuschutz. Staycation kauft hier Eigentumswohnungen direkt von Eigentümern, leer oder vermietet, mit indikativem Angebot innerhalb von 48 Stunden und ohne Maklerprovision.
Was zeichnet Schwabing für Verkäufer aus?
Schwabing verteilt sich auf zwei Stadtbezirke: Schwabing-West (Bezirk 4) und Schwabing-Freimann (Bezirk 12). Wer „Schwabing" sagt, meint meist Altschwabing zwischen Leopoldstraße, Englischem Garten und Münchner Freiheit. Rund um Wedekindplatz, Feilitzschstraße und Kaiserstraße stehen Jugendstil- und Gründerzeithäuser aus der Zeit um 1900, viele davon mit Erkern, Stuck und großzügigen Grundrissen über 100 m². Die Ainmillerstraße und die Umgebung des Habsburgerplatzes gelten als Ensemble.
Schwabing-West westlich der Leopoldstraße ist dichter und gemischter: Blockrandbebauung der Jahrhundertwende an Hohenzollernstraße und Elisabethplatz, Wiederaufbau der 1950er Jahre in den Kriegslücken, dazu das Nordend um die Nordendstraße mit vielen kleinen Zwei- und Dreizimmerwohnungen. Am Ackermannbogen entstand ab 2000 ein Neubauquartier auf dem Kasernengelände, mit Genossenschaftsanteilen und Baugruppen.
Nördlich der Münchner Freiheit wird es heterogener. Schwabing-Freimann umfasst die Alte Heide, eine Genossenschaftssiedlung der 1920er Jahre, die Wohnanlagen der 1960er und 1970er Jahre um Biederstein und die Studentenstadt sowie die Parkstadt Schwabing mit Neubau ab 2000. Für Verkäufer bedeutet die Vielfalt: Der Vergleichspreis aus der Nachbarstraße taugt selten. Wer die richtige Referenz kennt, verhandelt besser.
Was sind Eigentumswohnungen in Schwabing 2026 wert?
Das Münchner Mittel für beurkundete Bestandswohnungen lag 2026 bei etwa 9.300 €/m² (Gutachterausschuss München). Altschwabing und die Straßen am Englischen Garten liegen deutlich darüber, sanierte Jugendstilwohnungen mit Balkon und Blick ins Grüne bilden die Spitze des Bezirks. Schwabing-West und das Nordend liegen über dem Mittel, aber mit größerer Streuung. Die Anlagen der 1960er und 1970er Jahre in Freimann bewegen sich eher im Bereich des Münchner Mittels, abhängig vom Zustand der Anlage.
Die Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 ordnen das ein: gute Lagen in München etwa 2.600 €/m², Bestlagen bis 6.500 €/m². Altschwabing zählt zu den Bestlagen, Schwabing-West überwiegend zu den guten Lagen. Die Werte je Zone finden Sie beim Gutachterausschuss.
Preisbestimmend ist in Schwabing weniger die Adresse als der Zustand: Wurden Leitungen und Elektrik erneuert? Gibt es einen Aufzug im fünfgeschossigen Altbau? Wie ist der Rücklagenstand bei einem Haus mit Stuckfassade, deren Sanierung schnell sechsstellig wird? Und schließlich der Mietvertrag: Viele Schwabinger Altbauwohnungen sind seit Jahrzehnten an dieselben Mieter vermietet, mit Mieten weit unter dem Mietspiegel. Wie die Bewertung im Detail funktioniert, lesen Sie in Was ist meine Wohnung wert?.
Worauf müssen Sie beim Verkauf in Schwabing achten?
Milieuschutz. Große Teile von Schwabing-West und Altschwabing liegen in Erhaltungssatzungsgebieten. Beim Verkauf einer eingetragenen Eigentumswohnung brauchen Sie keine Genehmigung, die Stadt prüft aber ihr Vorkaufsrecht. Rechnen Sie dafür einige Wochen zwischen Beurkundung und Vollzug ein. Bei nicht aufgeteilten Häusern ist die Umwandlung genehmigungspflichtig und wird in der Praxis selten erlaubt.
Denkmalschutz. Ensembles wie die Ainmillerstraße und viele Einzeldenkmäler schränken Fassadensanierung, Fenstertausch und Dachausbau ein. Ein Käufer prüft, ob geplante Maßnahmen der WEG genehmigungsfähig sind, und was sie kosten.
Mietsituation. Kauf bricht nicht Miete. Nach einer Umwandlung gilt in München eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren, Eigenbedarf ist in dieser Zeit ausgeschlossen. Selbstnutzer fallen als Käufer damit weg, Bestandshalter bleiben.
Verkehr. Leopoldstraße, Schleißheimer Straße und der Mittlere Ring an der Schenkendorfstraße kosten Preis. Ruhige Hoflagen und Seitenstraßen zwischen Kurfürstenplatz und Elisabethplatz sind entsprechend gefragter.
Hinweis: Ob Ihre Adresse in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt und welche steuerlichen Folgen der Verkauf hat, klären Sie bitte mit Notar oder Steuerberater. Diese Seite ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Was kauft Staycation in Schwabing?
Staycation ist ein eigentümergeführter Bestandshalter aus München. Wir kaufen in Schwabing Eigentumswohnungen von etwa 30 bis 150 m², im Altbau ebenso wie in den Anlagen der 1960er Jahre oder im Neubau der Parkstadt. Vermietete Wohnungen, Leerstand nach Auszug, Wohnungen aus Erbengemeinschaften und Objekte mit Sanierungsstau sind ausdrücklich willkommen. Zwei Gesellschafter entscheiden selbst, ohne Gremium und ohne Finanzierungsvorbehalt gegenüber Ihnen.
Beispiel: 80 m² Altbau in Schwabing-West, vermietet seit 2009. Der Mietspiegel München führt die Adresse als „gute" Wohnlage. Aus Baujahr, Ausstattung und Lage ergibt sich eine Vergleichsmiete, die deutlich über der tatsächlichen Miete liegt. Wir rechnen trotzdem mit der tatsächlichen Miete zuzüglich der Erhöhung, die die Kappungsgrenze in drei Jahren erlaubt. Auf den Kaufpreis erwarten wir eine Bruttomietrendite im Bereich von etwa 4 %. Davon geht das nicht umlagefähige Hausgeld ab. Dann prüfen wir die Rücklage je Quadratmeter, die beschlossenen und diskutierten Sonderumlagen aus den ETV-Protokollen, Zustand von Dach, Fassade und Steigleitungen sowie Lasten in Abteilung II des Grundbuchs. Das Ergebnis ist ein indikatives, unverbindliches Angebot, das wir Ihnen mit Begründung schicken.
Wie läuft der Direktverkauf ab?
- Objektdaten senden. Straße, Wohnfläche, Baujahr, Etage, Mietsituation und Hausgeld über das Formular auf /direktankauf oder per E-Mail.
- Indikatives Angebot in 48 Stunden. Sie erhalten eine unverbindliche Preisspanne mit Herleitung aus Mietspiegel, Vergleichspreisen und WEG-Daten.
- Besichtigung und Prüfung der Unterlagen. Ein Termin vor Ort, danach Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Grundbuch. Was Sie bereitlegen sollten, steht in der Unterlagen-Checkliste.
- Notartermin. Beurkundung bei einem Notar Ihrer Wahl, Kaufpreiszahlung nach Vorkaufsrechtsverzicht und Auflassungsvormerkung. Der Ratgeber Ablauf Wohnungsverkauf beschreibt jeden Schritt.
Ehrlich gesagt: Eine leere, sanierte Wohnung mit Blick auf den Englischen Garten verkaufen Sie mit Makler oder privat vermutlich teurer als an uns. Für alles andere, vor allem vermietet oder mit Sanierungsbedarf, lohnt sich ein Vergleich unseres Angebots. Weitere Stadtteile und den Gesamtüberblick finden Sie unter Wohnung verkaufen München.
Häufige Fragen
Lohnt sich in Schwabing ein Makler oder der Direktverkauf?
Das hängt von Ihrem Ziel ab. Für eine leere, sanierte Jugendstilwohnung in Altschwabing ohne Zeitdruck kann ein Makler mit Bieterverfahren mehr herausholen, weil Selbstnutzer hier bereit sind, über den Ertragswert hinauszugehen. Ist die Wohnung vermietet, sanierungsbedürftig oder Teil einer Erbengemeinschaft, ist der Direktverkauf an einen Bestandshalter meist schneller und am Ende vergleichbar, weil keine Maklerprovision anfällt. Mehr dazu unter Wohnung verkaufen München.
Gilt in Schwabing-West die Erhaltungssatzung?
Ja, große Teile von Schwabing-West und Altschwabing liegen in Erhaltungssatzungsgebieten. Für den Verkauf einer bereits als Eigentum eingetragenen Wohnung ändert das wenig, die Stadt prüft aber ihr Vorkaufsrecht und braucht dafür einige Wochen. Wollen Sie ein noch nicht aufgeteiltes Haus in der Hohenzollernstraße oder an der Elisabethstraße verkaufen, braucht die Umwandlung eine Genehmigung. Klären Sie das vor der Vermarktung mit dem Notar.
Was zahlt ein Käufer für eine vermietete Wohnung in Schwabing?
Weniger als für eine leere, typischerweise 10 bis 30 % in München. In Schwabing ist der Abstand oft größer, weil die Vergleichsmiete laut Mietspiegel hoch ist, viele Altmieten aber weit darunter liegen. Ein Käufer rechnet mit der tatsächlichen Miete und der Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Wie Sie das vor dem Verkauf selbst überschlagen, zeigt der Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen.
Kauft Staycation auch in der Parkstadt Schwabing oder in Freimann?
Ja. Wir kaufen im gesamten Stadtbezirk, also in Altschwabing, Schwabing-West, Schwabing-Freimann und der Parkstadt Schwabing. Neubau ab 2000 bewerten wir genauso wie Gründerzeit, allerdings mit anderem Schwerpunkt: In der Parkstadt spielen Hausgeld, Tiefgarage und Aufzug eine größere Rolle als Denkmalschutz. In Freimann und der Alten Heide zählen der Zustand der Anlage und die Rücklage.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf in Schwabing?
Grundbuchauszug, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, aktueller Wirtschaftsplan, die letzte Hausgeldabrechnung, Energieausweis und bei vermieteten Wohnungen der Mietvertrag mit Nachträgen. Bei Denkmalschutz zusätzlich Bescheide der Denkmalbehörde. Die vollständige Liste mit Bezugsquellen finden Sie in unserer Unterlagen-Checkliste.