Giesing ist ein Bestandsquartier mit Altbau in Untergiesing, Nachkriegsbauten am Giesinger Berg und Wohnanlagen in Obergiesing. Preise liegen meist etwas unter dem Münchner Mittel, in Isarnähe darüber. Große Teile liegen im Milieuschutz. Staycation kauft hier Eigentumswohnungen direkt vom Eigentümer, auch vermietet oder mit Sanierungsstau, mit indikativem Angebot innerhalb von 48 Stunden und ohne Maklerprovision.
Was zeichnet Giesing für Verkäufer aus?
Giesing besteht aus zwei Stadtbezirken: Untergiesing-Harlaching (Bezirk 18) und Obergiesing-Fasangarten (Bezirk 17). Untergiesing zwischen Isar, Humboldtstraße und Candidplatz war bis in die 1970er Jahre ein Arbeiterviertel mit Herbergshäusern, Handwerk und Brauereien. Heute stehen dort Gründerzeithäuser neben kleinen Herbergen aus dem 19. Jahrhundert und Nachverdichtung der 1980er Jahre. Das Schyrenbad, die Isarauen und die Nähe zur Au machen das Quartier für Selbstnutzer attraktiv.
Obergiesing beginnt am Giesinger Berg mit der Heilig-Kreuz-Kirche und zieht sich entlang der Tegernseer Landstraße bis zum Fasangarten. Der Bestand ist hier vor allem Nachkriegszeit: Wohnblöcke der 1950er und 1960er Jahre in der Siedlung Am Hollerbusch, Zeilenbauten an der Chiemgaustraße, dazwischen einzelne Altbauten und Genossenschaftsanlagen. Am Agilolfingerplatz und in der Silberhornstraße hat sich in den letzten Jahren ein junges Gastronomie- und Ladenumfeld entwickelt. Der Ostfriedhof, der Alpenplatz und das Grünwalder Stadion prägen das Bild.
Für Verkäufer bedeutet das: Die Käufergruppe ist gemischt. Selbstnutzer suchen sanierte Altbauwohnungen in Untergiesing und ruhige Lagen Richtung Harlaching. Kapitalanleger interessieren sich für vermietete Wohnungen in Nachkriegsanlagen, weil die Einstiegspreise unter dem Münchner Schnitt liegen und die Mieten noch Spielraum bis zur Vergleichsmiete haben.
Was sind Eigentumswohnungen in Giesing 2026 wert?
Der Gutachterausschuss München weist für beurkundete Bestandswohnungen 2026 ein Mittel von etwa 9.300 €/m² aus, Angebotspreise lagen bei etwa 8.700 €/m². Giesing liegt als Ganzes etwas darunter. Innerhalb des Stadtteils ist die Spreizung groß: Sanierte Altbauwohnungen in Untergiesing nahe Isar und Candidplatz erreichen etwa das Mittel oder mehr, Wohnungen in unsanierten Nachkriegsblöcken in Obergiesing und im Fasangarten liegen spürbar darunter. Die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 ordnen Untergiesing eher den guten, Obergiesing eher den durchschnittlichen Wohnlagen zu.
Wertbestimmend sind in Giesing vor allem drei Punkte: der Zustand des Gebäudes als Ganzes, weil viele Anlagen der 1950er und 1960er Jahre vor größeren Sanierungen stehen; die Lärmlage, besonders an der Tegernseer Landstraße, der Chiemgaustraße und dem Mittleren Ring am Candidplatz; und der Mietvertrag, denn ein großer Teil der Wohnungen ist zu Mieten unter der Vergleichsmiete vermietet. Einen Rechenweg für Ihre Wohnung finden Sie im Ratgeber Was ist meine Wohnung wert?.
Worauf müssen Sie beim Verkauf in Giesing achten?
Erhaltungssatzung. Untergiesing, das Umfeld des Giesinger Bahnhofs und große Teile Obergiesings sind Erhaltungssatzungsgebiete. Der Verkauf einer eingetragenen Eigentumswohnung ist genehmigungsfrei, die Stadt hat aber ein Vorkaufsrecht, dessen Prüfung beim Notar einige Wochen dauert. Wer ein ganzes Haus oder eine noch nicht aufgeteilte Einheit verkauft, braucht für die Umwandlung eine Genehmigung.
WEG-Zustand bei Nachkriegsbauten. Bei Anlagen der 1950er bis 1970er Jahre entscheiden Rücklage und Protokolle über den Preis, nicht die Ausstattung der einzelnen Wohnung. Sammeln Sie die Protokolle der letzten drei bis fünf Eigentümerversammlungen, den Stand der Erhaltungsrücklage und beschlossene oder diskutierte Sonderumlagen. Die vollständige Liste steht im Ratgeber Unterlagen für den Wohnungsverkauf.
Mietsituation. Viele Giesinger Wohnungen sind seit Jahrzehnten vermietet. Kauf bricht nicht Miete, der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Nach einer Umwandlung gilt in München eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren. Für Selbstnutzer ist so eine Wohnung kaum zu verkaufen, für Bestandshalter ist sie normal.
Lärm und Verkehr. Der Mittlere Ring am Candidplatz, die Tegernseer Landstraße und die Bahnlinie am Giesinger Bahnhof drücken auf Preise der direkt angrenzenden Häuser. Schallschutzfenster und Hoflage sollten Sie in den Unterlagen belegen.
Hinweis: Ob eine Adresse im Erhaltungssatzungsgebiet liegt und welche Folgen das im Einzelfall hat, klärt der Notar oder das Sozialreferat der Landeshauptstadt. Wir geben keine Rechtsberatung.
Was kauft Staycation in Giesing?
Wir suchen in Giesing Eigentumswohnungen ab etwa 25 m² in Altbauten und Nachkriegsbauten, einzeln oder als Paket, vermietet oder leer. Wohnungen mit alten Mietverträgen, Erbengemeinschaften und Objekte in Häusern mit Sanierungsstau sind ausdrücklich willkommen. Wir halten die Wohnungen langfristig und verkaufen nicht weiter.
Für eine Giesinger Wohnung ziehen wir zuerst den Mietspiegel: Wohnlage laut Wohnlagenkarte, Baujahr, Ausstattung, daraus die ortsübliche Vergleichsmiete als Deckel für Mieterhöhungen. Die tatsächliche Miete aus dem Vertrag zählt, nicht die Angabe im Exposé. Auf den Kaufpreis rechnen wir die Bruttomietrendite, in München ist eine Faustregel von etwa 4 % die Schwelle, unter der ein Bestandshalter genau hinschaut. Dann kommen die WEG-Zahlen: nicht umlagefähiges Hausgeld, Rücklage je Miteigentumsanteil, beschlossene und geplante Sonderumlagen aus den Protokollen, bei Nachkriegsbauten meist Dach, Fenster, Strangsanierung und Heizung. Was vor dem Notartermin fällig wird, trägt wirtschaftlich der Verkäufer. Der Rest ist Substanz: Grundbuchlasten, Energieausweis, Zustand der Wohnung. Aus diesen Zahlen entsteht ein Angebot, das wir halten können.
Wie läuft der Direktverkauf ab?
- Objektdaten senden. Adresse, Wohnfläche, Baujahr, Mietsituation und Zustand über das Anfrageformular oder telefonisch. Ein Exposé ist nicht nötig.
- Indikatives Angebot in 48 Stunden. Sie erhalten eine unverbindliche Preisspanne mit Erläuterung, welche Annahmen dahinterstehen.
- Besichtigung und Unterlagen. Wir sehen uns die Wohnung an und prüfen Teilungserklärung, Protokolle, Jahresabrechnungen, Mietvertrag und Grundbuch. Danach wird aus der Spanne ein konkreter Preis.
- Notartermin. Der Notar entwirft den Vertrag, die Beurkundung ist kurzfristig möglich. Die Zahlung folgt nach Auflassungsvormerkung und Vorkaufsrechtsverzicht der Stadt. Den vollständigen Ablauf beschreibt der Ratgeber Wie läuft ein Wohnungsverkauf ab?.
Ob Direktankauf, Makler oder Privatverkauf für Ihre Situation passt, ordnet die Übersicht Wohnung verkaufen in München ein.
Häufige Fragen
Liegt meine Wohnung in Giesing im Milieuschutz?
Wahrscheinlich ja. Untergiesing um die Humboldtstraße, das Gebiet um den Giesinger Bahnhof und weite Teile von Obergiesing zwischen Tegernseer Landstraße und Chiemgaustraße liegen in Erhaltungssatzungsgebieten. Für den Verkauf einer bereits eingetragenen Eigentumswohnung brauchen Sie keine Genehmigung. Die Stadt prüft aber ihr Vorkaufsrecht, was beim Notar einige Wochen kostet. Den genauen Stand zeigt der Plan der Landeshauptstadt, im Zweifel fragen Sie den Notar.
Was ist eine Wohnung in Giesing 2026 wert?
Giesing lag lange unter dem Münchner Mittel und hat in den letzten zehn Jahren deutlich aufgeholt. Beurkundete Bestandswohnungen lagen 2026 in München im Mittel bei etwa 9.300 €/m². Sanierte Altbauwohnungen in Untergiesing nahe der Isar erreichen etwa das Mittel, Nachkriegsbauten am Giesinger Berg und in der Siedlung Am Hollerbusch liegen darunter. Wie Sie eine Spanne herleiten, zeigt Was ist meine Wohnung wert?.
Kauft Staycation auch eine vermietete Wohnung in Giesing mit niedriger Miete?
Ja. Vermietete Wohnungen mit alten Mietverträgen sind für Selbstnutzer uninteressant, für uns als Bestandshalter nicht. Wir rechnen mit der tatsächlichen Miete, der Vergleichsmiete laut Mietspiegel und dem Erhöhungsspielraum nach § 558 BGB. Der Preis liegt unter dem einer leeren Wohnung, dafür läuft der Verkauf ohne Kündigung und ohne Konflikt mit dem Mieter. Mehr dazu im Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen.
Mein Haus in Obergiesing hat Sanierungsstau. Muss ich vor dem Verkauf sanieren?
Nein. Bei Nachkriegsbauten der 1950er und 1960er Jahre, wie sie in Obergiesing häufig sind, geht es um Dach, Fenster, Leitungen und Heizung, also um Gemeinschaftseigentum. Das können Sie als einzelner Eigentümer ohnehin nicht allein entscheiden. Wir kaufen Wohnungen in diesem Zustand und setzen die absehbaren Sonderumlagen im Angebot an. Was das bedeutet, erklärt der Ratgeber Sanierungsstau.
Wie lange dauert der Verkauf an Staycation in Giesing?
Nach Eingang der Unterlagen erhalten Sie innerhalb von 48 Stunden ein indikatives, unverbindliches Angebot. Besichtigung und Prüfung der WEG-Unterlagen dauern ein bis zwei Wochen, der Notartermin ist danach kurzfristig möglich. Die Kaufpreiszahlung folgt nach Auflassungsvormerkung und Vorkaufsrechtsverzicht der Stadt, in Giesing typischerweise vier bis acht Wochen nach der Beurkundung.